Der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung scheitert in der Schweiz oft nicht am Einkommen, sondern am Eigenkapital. Banken und andere Kreditgeber verlangen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als eigene Mittel, bei einer Wohnung für CHF 1 Million also CHF 200’000. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von mehreren Prozent. Wie kommt man zu diesem Betrag? Dieser Ratgeber erklärt die Regeln für das Eigenkapital, zeigt, welche Quellen zulässig sind – vom Sparkonto über Säule 3a und Pensionskasse bis zum Erbvorbezug – und wie Sie mit einem klaren Plan Schritt für Schritt ans Ziel kommen.
Inhaltsverzeichnis
- Die Regeln: 20 Prozent, davon 10 Prozent hart
- Quellen für Eigenkapital
- Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung?
- Säule 3a für das Eigenheim
- Erbvorbezug, Schenkung und Darlehen
- Sparplan: So kommen Sie ans Ziel
- Praxisbeispiel
- Kaufnebenkosten nicht vergessen
- Zusätzliche Tipps
- Häufige Fehler
- Fazit
- FAQ
Die Regeln: 20 Prozent, davon 10 Prozent hart
Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die von der FINMA als Mindeststandard anerkannt sind, müssen Käuferinnen und Käufer von Wohneigentum mindestens 20 Prozent des Belehnungswerts als Eigenkapital einbringen. Davon müssen mindestens 10 Prozentpunkte sogenanntes hartes Eigenkapital sein, das nicht aus dem Pensionskassenguthaben stammt. Hartes Eigenkapital sind zum Beispiel Ersparnisse, Wertschriften, Guthaben der Säule 3a, Schenkungen und Erbvorbezüge. Die restlichen 10 Prozent können aus der Pensionskasse stammen. Die Hypothek darf damit höchstens 80 Prozent betragen. Zusätzlich muss die Finanzierung tragbar sein: Die kalkulatorischen Wohnkosten, berechnet mit einem Zins von meist 5 Prozent plus Amortisation und Nebenkosten, sollten einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Mehr dazu im Artikel Hypothek und Tragbarkeit.
Quellen für Eigenkapital
| Quelle | Hartes Eigenkapital? | Bemerkungen |
|---|---|---|
| Sparkonto und Festgeld | ja | sicher, aber kaum Zins |
| Wertschriften (Aktien, ETF) | ja | höhere Rendite, aber Kursrisiko |
| Säule 3a | ja | Vorbezug für Wohneigentum möglich, Kapitalbezugssteuer |
| Pensionskasse | nein | höchstens 10 Prozentpunkte des Eigenkapitals |
| Schenkung und Erbvorbezug | ja | schriftlich festhalten |
| Darlehen von Familie | nur eingeschränkt | rückzahlbare Darlehen werden oft nicht oder nur bedingt anerkannt |
| Freizügigkeitsguthaben | nein | wird wie Pensionskasse behandelt |
Die genaue Anrechnung hängt vom Kreditgeber ab. Klären Sie frühzeitig, welche Mittel als hartes Eigenkapital anerkannt werden, und halten Sie Belege wie Kontoauszüge, Depotauszüge und Schenkungsverträge bereit.
Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung?
Für selbstgenutztes Wohneigentum können Sie Guthaben aus der Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden. Beim Vorbezug wird das Geld ausbezahlt und als Eigenkapital eingesetzt. Der Mindestbetrag beträgt CHF 20’000, und ab 50 Jahren ist der Vorbezug begrenzt. Der Vorbezug wird separat zu einem reduzierten Satz besteuert, und Ihre Vorsorgeleistungen sinken entsprechend. Bei der Verpfändung bleibt das Guthaben in der Pensionskasse und dient als zusätzliche Sicherheit, sodass die Bank einen höheren Kredit gewährt. Die Vorsorgeleistungen bleiben erhalten, die Hypothek und damit die Zinskosten sind aber höher. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Wichtig: Ein Vorbezug reduziert die Altersrente und oft auch die Leistungen bei Invalidität und Tod. Prüfen Sie, ob Sie diese Lücken mit einer Risikoversicherung schliessen müssen. Mehr dazu im Artikel PK-Vorbezug für Wohneigentum.
Säule 3a für das Eigenheim
Auch Guthaben der Säule 3a können Sie für den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum vorbeziehen. Anders als die Pensionskasse gilt die Säule 3a als hartes Eigenkapital. Der Vorbezug wird ebenfalls zu einem reduzierten Satz besteuert. Wer mehrere 3a-Konten besitzt, kann diese gestaffelt beziehen, zum Beispiel ein Konto beim Kauf und weitere später zur Amortisation, und so die Steuerprogression brechen. Die Säule 3a ist deshalb ein ideales Instrument zum Ansparen von Eigenkapital: Sie sparen jedes Jahr Steuern auf den Einzahlungen und können das Guthaben später für das Eigenheim nutzen. Im Jahr 2026 können Angestellte mit Pensionskasse bis zu CHF 7’258 einzahlen. Mehr dazu in den Artikeln Säule 3a und Wohneigentum und Mehrere 3a-Konten.
Erbvorbezug, Schenkung und Darlehen
Viele junge Käuferinnen und Käufer erhalten Unterstützung von ihren Eltern. Ein Erbvorbezug ist eine Zuwendung, die beim späteren Erbgang angerechnet wird. Eine Schenkung ist eine Zuwendung ohne Anrechnung, sofern dies so vereinbart wird. Beide gelten als hartes Eigenkapital. Halten Sie die Zuwendung schriftlich fest, inklusive der Frage, ob sie bei der Erbteilung angerechnet werden soll, um spätere Streitigkeiten unter Geschwistern zu vermeiden. Schenkungen von Eltern an Kinder sind in den meisten Kantonen steuerfrei. Ein Darlehen der Eltern wird dagegen von vielen Kreditgebern nicht als hartes Eigenkapital anerkannt, weil es zurückbezahlt werden muss und die Tragbarkeit belastet. Teilweise wird ein zinsloses Darlehen ohne fixe Rückzahlung akzeptiert. Mehr dazu in den Artikeln Erbrecht Schweiz und Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Sparplan: So kommen Sie ans Ziel
Wer das Eigenkapital aus eigenen Ersparnissen aufbauen will, braucht einen klaren Plan. Legen Sie zuerst Ihr Ziel fest: Wie viel soll das Eigenheim etwa kosten, und wann möchten Sie kaufen? Berechnen Sie daraus das benötigte Eigenkapital inklusive Nebenkosten. Teilen Sie den Betrag durch die verbleibenden Jahre und Monate. Nutzen Sie die Säule 3a voll aus, da sie Steuern spart und als hartes Eigenkapital zählt. Bei einem Anlagehorizont von mehr als fünf bis zehn Jahren kann ein Teil des Ersparten in einen breit diversifizierten ETF investiert werden; je näher der Kaufzeitpunkt rückt, desto mehr sollten Sie in sichere Anlagen umschichten. Mehr dazu im Artikel ETF-Sparplan.
| Monatliche Sparrate | Rendite (Annahme) | Dauer | Vermögen |
|---|---|---|---|
| CHF 1’000 | 0 % | 10 Jahre | CHF 120’000 |
| CHF 1’500 | 3 % | 10 Jahre | ca. CHF 206’000 |
| CHF 2’000 | 3 % | 8 Jahre | ca. CHF 213’000 |
Vereinfachte Rechnung mit jährlicher Verzinsung, ohne Steuern und Kosten. Die Rendite ist eine Annahme und kann deutlich abweichen.
Praxisbeispiel
Lea und Simon, beide 32, möchten in fünf Jahren eine Wohnung für rund CHF 900’000 kaufen. Sie benötigen CHF 180’000 Eigenkapital plus rund CHF 30’000 für Nebenkosten. Heute haben sie CHF 60’000 auf Sparkonten und zusammen CHF 50’000 in der Säule 3a. Ihre Pensionskassenguthaben betragen zusammen CHF 160’000. Ihr Plan: Beide zahlen jährlich den Maximalbetrag in die Säule 3a ein, insgesamt rund CHF 14’500 pro Jahr. Zusätzlich sparen sie CHF 1’200 pro Monat. Nach fünf Jahren haben sie ohne Berücksichtigung von Zinsen rund CHF 250’000 an hartem Eigenkapital aus Ersparnissen und Säule 3a, ohne Pensionskasse. Damit decken sie Eigenkapital und Nebenkosten und behalten eine Reserve von rund CHF 40’000. Die Pensionskasse können sie unangetastet lassen. Die Eltern von Lea bieten zusätzlich einen Erbvorbezug an, den das Paar für eine spätere Amortisation oder Renovation einplant. Die Zahlen sind Annahmen.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Zu den 20 Prozent Eigenkapital kommen die Kaufnebenkosten, die je nach Kanton 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises betragen können: Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren, Errichtung von Schuldbriefen und allenfalls Maklerprovisionen. Diese Kosten müssen in der Regel ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Planen Sie zudem eine Reserve für Umzug, Möbel und erste Renovationen ein, damit Sie nach dem Kauf nicht ohne Notgroschen dastehen. Mehr dazu im Artikel Nebenkosten beim Hauskauf.
Zusätzliche Tipps für den Weg zum Eigenheim
Erstellen Sie ein Haushaltsbudget und prüfen Sie, wo Sie zusätzliche Sparpotenziale haben, etwa bei Versicherungen, Abos oder Mobilität. Richten Sie einen Dauerauftrag ein, der jeden Monat direkt nach dem Lohneingang auf ein separates Eigenheim-Sparkonto überweist. Lassen Sie Lohnerhöhungen und Boni teilweise direkt in das Eigenkapital fliessen. Prüfen Sie auch, ob ein günstigeres Objekt, eine andere Region oder eine kleinere Wohnung als Einstieg infrage kommt. Und lassen Sie sich frühzeitig von einer Bank oder einem unabhängigen Berater zur Tragbarkeit beraten, damit Sie wissen, welcher Kaufpreis für Sie realistisch ist. Mehr Spartipps im Artikel Budget erstellen und Mieten oder kaufen?.
Häufige Fehler
- Nur auf die 20 Prozent schauen: Nebenkosten und Reserven kommen dazu.
- Pensionskasse zu stark nutzen: Höchstens 10 Prozentpunkte zählen, und die Vorsorge leidet.
- Säule 3a nicht nutzen: Sie spart Steuern und zählt als hartes Eigenkapital.
- Darlehen als Eigenkapital einplanen: Viele Kreditgeber anerkennen sie nicht.
- Kurz vor dem Kauf voll in Aktien: Ein Crash kann den Plan durchkreuzen.
- Familienzuwendungen nicht dokumentieren: Führt später oft zu Erbstreit.
Fazit
Für ein Eigenheim in der Schweiz brauchen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte hartes Eigenkapital ausserhalb der Pensionskasse. Ideale Bausteine sind Ersparnisse, die Säule 3a, Wertschriften sowie Schenkungen und Erbvorbezüge. Die Pensionskasse kann einen Teil beisteuern, schwächt aber die Vorsorge. Mit einem klaren Sparplan, der maximalen Nutzung der Säule 3a und einer rechtzeitigen Umschichtung in sichere Anlagen kommen Sie Schritt für Schritt zu Ihrem Ziel. Vergessen Sie die Nebenkosten und eine Reserve nicht.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
FAQ: Eigenkapital für das Eigenheim
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Eigenheim?
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises bzw. Belehnungswerts, davon mindestens 10 Prozentpunkte nicht aus der Pensionskasse.
Zählt die Säule 3a als hartes Eigenkapital?
Ja, Guthaben der Säule 3a gelten als hartes Eigenkapital.
Wie viel darf aus der Pensionskasse stammen?
Höchstens die Hälfte des Eigenkapitals, also 10 Prozentpunkte des Kaufpreises.
Werden Darlehen der Eltern anerkannt?
Oft nicht als hartes Eigenkapital, da sie zurückbezahlt werden müssen. Schenkungen und Erbvorbezüge werden dagegen anerkannt.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Je nach Kanton rund 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises, die zusätzlich aus eigenen Mitteln zu zahlen sind.
Wie spare ich am besten Eigenkapital an?
Mit einem festen Sparplan, der vollen Nutzung der Säule 3a und bei langem Horizont einem Teil in breit diversifizierten Anlagen.
Quellen, Stand: November 2026
- SBVg – Richtlinien für Hypothekarfinanzierungen
- BSV – Wohneigentumsförderung
- FINMA – Selbstregulierung Hypotheken
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