Mit einer Wohneigentumsquote von rund 36 Prozent ist die Schweiz ein Land der Mieterinnen und Mieter – so tief wie in kaum einem anderen europäischen Land. Trotzdem träumen viele vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Doch ist Kaufen wirklich günstiger als Mieten? Die Antwort hängt von Zinsen, Kaufpreisen, Unterhalt, Steuern, Opportunitätskosten und Ihrer Lebensplanung ab. Dieser Ratgeber stellt beide Varianten ehrlich gegenüber, zeigt eine vollständige Vergleichsrechnung und erklärt, welche Faktoren über die richtige Entscheidung bestimmen.
Inhaltsverzeichnis
- Die Kosten des Eigentums
- Opportunitätskosten: Der oft vergessene Faktor
- Die Vergleichsrechnung
- Praxisbeispiel: Familie Frei aus Bülach
- Nicht-finanzielle Faktoren
- Steuern und Eigenmietwert-Reform
- Wann sich Kaufen lohnt – und wann nicht
- Die Langfristperspektive
- Häufige Fehler
- Fazit
- FAQ
Die Kosten des Eigentums
Viele vergleichen die Monatsmiete nur mit den Hypothekarzinsen – und kommen so zum Schluss, Kaufen sei viel günstiger. Doch Eigentum verursacht weit mehr Kosten als nur Zinsen. Eine vollständige Rechnung umfasst:
- Hypothekarzinsen auf dem fremdfinanzierten Teil.
- Unterhalt und Erneuerung: Als Faustregel rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr, bei älteren Objekten mehr. Dazu gehören Heizung, Dach, Fassade, Küche und Bad.
- Nebenkosten: Heizung, Wasser, Abwasser, Versicherungen, bei Stockwerkeigentum Beiträge an Verwaltung und Erneuerungsfonds.
- Amortisation: Die zweite Hypothek muss innert 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden. Das ist zwar kein Verlust, bindet aber Liquidität.
- Einmalige Kaufnebenkosten: Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer, Schuldbrief – je nach Kanton rund 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises.
- Opportunitätskosten auf dem Eigenkapital.
Die Banken rechnen bei der Tragbarkeitsprüfung zusätzlich mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent, der deutlich über den aktuellen Marktzinsen liegt. Mehr dazu im Ratgeber Tragbarkeit berechnen.
Opportunitätskosten: Der oft vergessene Faktor
Wer CHF 200’000 Eigenkapital in eine Immobilie steckt, kann dieses Geld nicht anderweitig anlegen. Hätten Sie es stattdessen in ein breit diversifiziertes ETF-Portfolio investiert, hätten Sie langfristig eine Rendite erwarten können. Diese entgangene Rendite sind die Opportunitätskosten. Rechnet man beispielsweise mit 3 bis 4 Prozent erwarteter Rendite, entsprechen CHF 200’000 Eigenkapital jährlichen Opportunitätskosten von CHF 6’000 bis CHF 8’000. Umgekehrt profitiert der Eigentümer von einer möglichen Wertsteigerung der Liegenschaft. Beides ist unsicher – deshalb sollte eine ehrliche Rechnung beide Seiten berücksichtigen.
Die Vergleichsrechnung
Für einen fairen Vergleich stellen Sie die jährlichen Wohnkosten des Mieters jenen des Eigentümers gegenüber. Wir nehmen an: Wohnung mit Kaufpreis CHF 1’000’000, vergleichbare Miete CHF 3’200 pro Monat (inkl. Nebenkosten), 20 Prozent Eigenkapital, Hypothekarzins 1,8 Prozent, erwartete Anlagerendite auf dem Eigenkapital 3,5 Prozent.
| Kostenposition (pro Jahr) | Mieten (CHF) | Kaufen (CHF) |
|---|---|---|
| Miete inkl. Nebenkosten | 38’400 | – |
| Hypothekarzins (CHF 800’000 zu 1,8 %) | – | 14’400 |
| Unterhalt (1 %) | – | 10’000 |
| Nebenkosten (Heizung, Wasser, Versicherungen) | inkl. | 4’000 |
| Opportunitätskosten Eigenkapital (CHF 200’000 zu 3,5 %) | – | 7’000 |
| Kaufnebenkosten verteilt auf 15 Jahre (3 %) | – | 2’000 |
| Total | 38’400 | 37’400 |
In diesem Beispiel sind Mieten und Kaufen fast gleich teuer. Die Rechnung kippt schnell: Steigen die Zinsen auf 3 Prozent, kostet das Eigentum rund CHF 9’600 mehr pro Jahr. Ist die Wohnung im Verhältnis zur Miete günstiger oder steigt ihr Wert, wird Kaufen attraktiver. Steuern sind in dieser Rechnung nicht berücksichtigt; sie werden unten behandelt. Alle Zahlen sind Annahmen.
Praxisbeispiel: Familie Frei aus Bülach
Stefan und Nicole Frei, beide Mitte 30, zwei Kinder, wohnen zur Miete für CHF 2’900 pro Monat. Sie haben CHF 220’000 gespart und überlegen, eine 5½-Zimmer-Wohnung für CHF 1’050’000 zu kaufen. Nach der Vergleichsrechnung stellen sie fest, dass das Eigentum bei aktuellen Zinsen etwa gleich teuer ist wie die Miete. Entscheidend sind für sie andere Faktoren: Sie wollen langfristig in Bülach bleiben, die Kinder sollen dort zur Schule gehen, und sie möchten die Wohnung nach ihren Wünschen gestalten. Zudem schätzen sie die Sicherheit, nicht wegen einer Eigenbedarfskündigung umziehen zu müssen.
Sie kaufen, wählen aber bewusst eine Hypothek mit gestaffelten Laufzeiten, behalten eine Liquiditätsreserve von CHF 30’000 für Unterhalt und Notfälle und investieren die monatliche Differenz zwischen bisheriger Miete und Wohnkosten weiterhin in ihren ETF-Sparplan. So bleibt ihr Vermögen diversifiziert.
Nicht-finanzielle Faktoren
Die Entscheidung ist selten rein finanziell. Für das Eigentum sprechen Sicherheit vor Kündigung, Gestaltungsfreiheit, ein Gefühl von Beständigkeit und der Aufbau eines Sachwerts. Für das Mieten sprechen Flexibilität bei Jobwechsel, Familienzuwachs oder Trennung, kein Klumpenrisiko im Vermögen, keine Verantwortung für grössere Reparaturen und die Möglichkeit, das Kapital breit anzulegen.
| Faktor | Mieten | Kaufen |
|---|---|---|
| Flexibilität | hoch | tief |
| Sicherheit vor Kündigung | eingeschränkt | hoch |
| Gestaltungsfreiheit | gering | hoch |
| Vermögensdiversifikation | hoch | Klumpenrisiko |
| Aufwand für Unterhalt | gering | hoch |
| Zinsrisiko | indirekt über Referenzzins | direkt |
Steuern und Eigenmietwert-Reform
Bis Ende 2028 müssen Eigentümer den Eigenmietwert als Einkommen versteuern, können dafür Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Ab 2029 fällt der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum am Wohnsitz weg, ebenso der Abzug für Unterhaltskosten und weitgehend der Abzug für Schuldzinsen; Ersterwerber können während einer Übergangszeit einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen. Für Eigentümer mit tiefer Hypothek wird die Reform tendenziell vorteilhaft, für stark verschuldete Eigentümer eher nachteilig. Einzelheiten im Artikel Abschaffung des Eigenmietwerts.
Wann sich Kaufen lohnt – und wann nicht
Kaufen lohnt sich eher, wenn Sie langfristig, also mindestens zehn bis fünfzehn Jahre, am gleichen Ort bleiben möchten, über genügend Eigenkapital und eine Reserve verfügen, die Tragbarkeit auch bei höheren Zinsen gewährleistet ist und das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete in Ihrer Region günstig ist. Als grobe Faustregel gilt: Liegt der Kaufpreis bei weniger als etwa dem 25-Fachen der Jahresmiete, ist Kaufen oft attraktiv, liegt er deutlich darüber, eher das Mieten.
Mieten ist oft die bessere Wahl, wenn Ihre berufliche oder familiäre Zukunft unsicher ist, Sie wenig Eigenkapital haben, Ihr Vermögen sonst fast vollständig in einer Immobilie gebunden wäre oder Sie in einer Region mit sehr hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete leben. Mieter, die die Differenz konsequent investieren, können langfristig ein vergleichbares oder sogar grösseres Vermögen aufbauen. Mehr dazu im Ratgeber ETF-Sparplan.
Die Langfristperspektive: Vermögen nach 20 Jahren
Eine Jahresbetrachtung zeigt nur einen Ausschnitt. Langfristig spielen zwei Effekte eine grosse Rolle: die Entwicklung der Immobilienpreise und die Entwicklung der Mieten. Schweizer Wohneigentum hat in den letzten zwei Jahrzehnten deutlich an Wert gewonnen, getrieben durch tiefe Zinsen, Zuwanderung und knappes Bauland. Ob sich diese Entwicklung fortsetzt, ist offen. Gleichzeitig steigen auch die Mieten bei Neuvermietungen, während Bestandesmieten an den Referenzzinssatz und die Teuerung gekoppelt sind.
Ein weiterer Effekt: Die Hypothekarschuld eines Eigentümers bleibt nominal gleich oder sinkt durch Amortisation, während die Inflation ihren realen Wert verringert. Mieter hingegen sind der Teuerung über Mietzinserhöhungen ausgesetzt. Dafür profitieren Mieter, die ihr Kapital in Aktien investieren, langfristig von der Rendite der Finanzmärkte, die historisch über jener von Immobilien nach Kosten lag – allerdings mit grösseren Schwankungen.
Unter dem Strich gilt: Wer diszipliniert spart und investiert, kann als Mieter und als Eigentümer ein ähnliches Vermögen aufbauen. Der Eigentümer hat einen Teil seines Vermögens in einer einzelnen, wenig liquiden Liegenschaft gebunden, der Mieter ein breit gestreutes, jederzeit verfügbares Portfolio. Welche Struktur besser zu Ihnen passt, ist eine Frage der persönlichen Präferenz und Risikobereitschaft.
Tipp: Rechnen Sie die Vergleichsrechnung mit Ihren eigenen Zahlen und mit mindestens drei Zinsszenarien durch – etwa 1,5, 3 und 5 Prozent. So sehen Sie, wie robust Ihre Entscheidung ist, und ob Sie auch in einem ungünstigen Umfeld gut schlafen könnten.
Beziehen Sie auch die Zeit und den Aufwand für Verwaltung, Handwerker und Versammlungen der Stockwerkeigentümer in Ihre Überlegungen ein.
Häufige Fehler
- Nur Zinsen mit Miete vergleichen: Unterhalt und Opportunitätskosten fehlen.
- Unterhalt unterschätzen: Grössere Erneuerungen kosten schnell sechsstellige Beträge.
- Keine Reserve nach dem Kauf: Alles Ersparte im Eigenkapital gebunden.
- Zinsrisiko ignorieren: Tragbarkeit bei höheren Zinsen prüfen.
- Zu kurzer Zeithorizont: Kaufnebenkosten amortisieren sich erst über Jahre.
- Emotionen statt Rechnung: Erst rechnen, dann besichtigen.
Fazit
Ob Mieten oder Kaufen günstiger ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei realistischer Rechnung mit Unterhalt, Nebenkosten und Opportunitätskosten liegen die Kosten oft näher beieinander, als viele denken. Entscheidend sind Zinsniveau, Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, Ihr Zeithorizont und Ihre persönlichen Prioritäten. Kaufen Sie, weil Sie langfristig bleiben und die Vorteile des Eigentums schätzen – nicht, weil Sie glauben, Mieten sei «verlorenes Geld».
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
FAQ: Mieten oder kaufen
Ist Mieten verlorenes Geld?
Nein. Auch Eigentümer haben laufende Kosten, die nicht ins Vermögen fliessen: Zinsen, Unterhalt, Nebenkosten und entgangene Rendite auf dem Eigenkapital. Mieter erhalten für ihre Miete eine Wohnleistung und können ihr Kapital anderweitig anlegen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf?
In der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozent aus nicht Pensionskassengeldern. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten und eine Reserve.
Wie hoch sind die Unterhaltskosten einer Immobilie?
Als Faustregel rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr, bei älteren Objekten mehr. Bei Stockwerkeigentum kommen Beiträge an den Erneuerungsfonds hinzu.
Ab wann lohnt sich Kaufen?
Meist dann, wenn Sie mindestens zehn bis fünfzehn Jahre bleiben, die Tragbarkeit gesichert ist und der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete nicht zu hoch ist.
Was bedeutet die Eigenmietwert-Abschaffung für den Entscheid?
Ab 2029 entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts, aber auch der Abzug von Unterhaltskosten und weitgehend der Schuldzinsen. Für Eigentümer mit tiefer Verschuldung ist das eher vorteilhaft.
Kann ich als Mieter gleich viel Vermögen aufbauen?
Ja, wenn Sie die Differenz zwischen Mietkosten und den Kosten des Eigentums sowie das nicht gebundene Eigenkapital konsequent und breit diversifiziert anlegen.
Quellen, Stand: November 2026
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