Der Traum vom Eigenheim scheitert in der Schweiz selten am Zins – sondern an der Tragbarkeitsrechnung der Bank. Auch wenn Hypotheken heute deutlich günstiger sind als vor einigen Jahren, rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent. Wer die Regeln kennt, weiss schon vor dem ersten Banktermin, welcher Kaufpreis realistisch ist. Dieser Ratgeber erklärt die Tragbarkeitsrechnung Schritt für Schritt, mit Formeln, Tabellen und einem durchgerechneten Beispiel.
Inhaltsverzeichnis
- Die zwei Grundregeln: Eigenmittel und Tragbarkeit
- Eigenmittel: Wie viel Geld brauchen Sie?
- So rechnet die Bank die Tragbarkeit
- Tabelle: Einkommen und maximaler Kaufpreis
- So verbessern Sie Ihre Tragbarkeit
- Ablauf bis zum Notartermin
- Praxisbeispiel: Familie Keller kauft in Winterthur
- Häufige Fehler
- Fazit
- FAQ
Die zwei Grundregeln: Eigenmittel und Tragbarkeit
Schweizer Banken prüfen bei jeder Wohneigentumsfinanzierung zwei Dinge:
- Belehnung: Die Hypothek darf höchstens 80 Prozent des Belehnungswerts betragen. Sie brauchen also mindestens 20 Prozent Eigenmittel.
- Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen höchstens rund ein Drittel (33 Prozent) Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Diese Regeln beruhen auf den Selbstregulierungs-Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die von der FINMA als Mindeststandard anerkannt sind. Einzelne Banken und Versicherungen weichen im Detail ab, die Grundlogik ist aber überall gleich.
Eigenmittel: Wie viel Geld brauchen Sie?
Von den mindestens 20 Prozent Eigenmitteln müssen mindestens 10 Prozent «harte» Eigenmittel sein, also nicht aus der Pensionskasse stammen. Als hartes Eigenkapital gelten:
- Ersparnisse auf Konten und in Wertschriften
- Guthaben der Säule 3a
- Schenkungen und Erbvorbezüge
- Zinslose Darlehen von Familienangehörigen (wenn nicht rückzahlungspflichtig in absehbarer Zeit)
Die übrigen 10 Prozent können Sie über einen Vorbezug oder eine Verpfändung von Pensionskassengeldern finanzieren. Beachten Sie: Ein PK-Vorbezug wird sofort besteuert und reduziert Ihre spätere Rente sowie unter Umständen die Risikoleistungen.
Zusätzlich zu den Eigenmitteln fallen Kaufnebenkosten an: Notariat, Grundbuch, je nach Kanton Handänderungssteuer und Schuldbrieferrichtung. Rechnen Sie mit 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises, die Sie aus eigenen Mitteln bezahlen müssen.
So rechnet die Bank die Tragbarkeit
Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit langfristig vorsichtigen Annahmen. Die jährlichen kalkulatorischen Wohnkosten bestehen aus drei Teilen:
| Kostenblock | Kalkulatorische Annahme |
|---|---|
| Hypothekarzins | ca. 5 % der gesamten Hypothek |
| Amortisation | 2. Hypothek (Anteil über 66,7 % des Werts) innert 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung abzahlen |
| Neben- und Unterhaltskosten | ca. 1 % des Liegenschaftswerts pro Jahr |
Formel: (Hypothek × 5 %) + jährliche Amortisation + (Kaufpreis × 1 %) ≤ 33 % des Bruttojahreseinkommens.
Ein Beispiel: Kaufpreis CHF 1’000’000, Hypothek CHF 800’000. Die 2. Hypothek beträgt CHF 133’333 (alles über CHF 666’667) und muss in 15 Jahren amortisiert werden, also rund CHF 8’900 pro Jahr. Die kalkulatorischen Kosten: CHF 40’000 Zins + CHF 8’900 Amortisation + CHF 10’000 Nebenkosten = CHF 58’900. Damit braucht es ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 178’500.
Viele Banken rechnen zudem das Einkommen nach der Pensionierung durch: Ist die Hypothek dann nicht mehr tragbar, muss stärker amortisiert oder ein tieferer Kaufpreis gewählt werden.
Tabelle: Einkommen und maximaler Kaufpreis
Die folgende Tabelle zeigt grob, welcher Kaufpreis bei 20 Prozent Eigenmitteln und Standardannahmen tragbar ist:
| Bruttohaushaltseinkommen | Max. Kaufpreis (ca.) | Benötigte Eigenmittel (20 %) |
|---|---|---|
| CHF 100’000 | CHF 560’000 | CHF 112’000 |
| CHF 130’000 | CHF 730’000 | CHF 146’000 |
| CHF 160’000 | CHF 900’000 | CHF 180’000 |
| CHF 200’000 | CHF 1’120’000 | CHF 224’000 |
| CHF 250’000 | CHF 1’400’000 | CHF 280’000 |
Mit mehr Eigenmitteln steigt der tragbare Kaufpreis, weil Zins und Amortisation sinken. Die Werte sind gerundete Richtgrössen ohne Kaufnebenkosten.
So verbessern Sie Ihre Tragbarkeit
- Mehr Eigenmittel einbringen: Jeder zusätzliche Franken Eigenkapital reduziert die Hypothek und damit die kalkulatorischen Kosten.
- Zweites Einkommen berücksichtigen: Beide Partner sollten im Kreditantrag erscheinen. Teilzeitpensen werden in der Regel angerechnet, Boni oft nur teilweise.
- Säule-3a-Verpfändung statt Bezug: Verpfändete Vorsorgegelder bleiben angelegt und können die Amortisationsanforderung mindern.
- Andere Kredite ablösen: Leasing- und Konsumkreditraten werden von der Bank vom Einkommen abgezogen.
- Verschiedene Finanzierer vergleichen: Versicherungen und Pensionskassen haben teilweise andere Tragbarkeitsmodelle als Banken.
- Objekt realistisch wählen: Der Belehnungswert der Bank kann unter dem Kaufpreis liegen – die Differenz müssen Sie mit Eigenmitteln decken.
Welches Hypothekarmodell danach passt, erklären wir im Ratgeber SARON oder Festhypothek.
Ablauf: Von der Finanzierungsbestätigung bis zum Notartermin
Wer ernsthaft ein Eigenheim sucht, sollte die Finanzierung klären, bevor er ein Kaufangebot abgibt. Verkäufer und Makler bevorzugen Interessenten, die eine Finanzierungsbestätigung vorweisen können.
- Budget selbst berechnen: Mit der Formel oben und den eigenen Zahlen ermitteln Sie den maximalen Kaufpreis.
- Unterlagen zusammenstellen: Lohnausweise und Lohnabrechnungen, letzte Steuererklärung, Vorsorgeausweis der Pensionskasse, Kontoauszüge zum Nachweis der Eigenmittel, Betreibungsregisterauszug.
- Grundsätzliche Finanzierungszusage einholen: Viele Banken bestätigen nach einer Prüfung, bis zu welchem Kaufpreis sie finanzieren würden.
- Objekt prüfen lassen: Die Bank schätzt die Liegenschaft und legt den Belehnungswert fest. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, steigt der Eigenmittelbedarf.
- Offerten vergleichen: Holen Sie mindestens drei Angebote von Banken, Versicherungen oder Hypothekarvermittlern ein. Schon 0,2 Prozentpunkte Zinsunterschied machen bei CHF 700’000 jährlich CHF 1’400 aus.
- Kaufvertrag und Notar: Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet, danach erfolgt der Eintrag im Grundbuch. Erst jetzt wird die Hypothek ausbezahlt und der Kaufpreis überwiesen.
Planen Sie für diesen Prozess mehrere Wochen ein. Ein Vorbezug aus der Pensionskasse braucht zusätzlich Zeit, weil die Vorsorgeeinrichtung die Unterlagen prüft und bei Verheirateten die schriftliche Zustimmung des Ehegatten verlangt.
Praxisbeispiel: Familie Keller kauft in Winterthur
Lukas (38) und Nora Keller (36) verdienen zusammen CHF 165’000 brutto pro Jahr. Sie haben CHF 150’000 Ersparnisse, CHF 45’000 in der Säule 3a und je rund CHF 90’000 in der Pensionskasse. Sie interessieren sich für eine 4,5-Zimmer-Wohnung für CHF 950’000.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | CHF 950’000 |
| Eigenmittel (20 %): Ersparnisse CHF 145’000 + 3a CHF 45’000 | CHF 190’000 |
| Hypothek | CHF 760’000 |
| Kalk. Zins 5 % | CHF 38’000 |
| Amortisation 2. Hypothek (CHF 126’667 / 15) | CHF 8’444 |
| Nebenkosten 1 % | CHF 9’500 |
| Kalkulatorische Kosten pro Jahr | CHF 55’944 |
| Tragbarkeit (CHF 55’944 / CHF 165’000) | 33,9 % |
Die Tragbarkeit liegt knapp über der Grenze. Zudem fehlen Mittel für die Nebenkosten von rund CHF 25’000. Lösung: Die Kellers verhandeln den Preis auf CHF 920’000 und bringen zusätzlich CHF 20’000 als zinsloses Darlehen der Eltern ein. Damit sinkt die Tragbarkeit unter 33 Prozent, und die Bank bewilligt die Finanzierung. Die Pensionskassengelder bleiben unangetastet.
Indirekte Amortisation über die Säule 3a
Statt die zweite Hypothek direkt zurückzuzahlen, können Sie jährlich in ein an die Bank verpfändetes 3a-Konto einzahlen. Die Hypothek bleibt dabei gleich hoch, Sie können also weiterhin die vollen Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen und profitieren zusätzlich vom 3a-Abzug. Bei Fälligkeit wird das 3a-Guthaben zur Rückzahlung verwendet. Gerade bei mittleren und hohen Einkommen ist diese Variante steuerlich oft attraktiver als die direkte Amortisation.
Häufige Fehler
- Mit dem aktuellen Zins rechnen: Die Bank rechnet mit rund 5 Prozent – auch wenn Sie real 1,5 Prozent zahlen.
- Kaufnebenkosten vergessen: Sie müssen zusätzlich zu den 20 Prozent Eigenmitteln bezahlt werden.
- Keine Reserve mehr: Wer alles Ersparte einsetzt, hat keinen Notgroschen für Reparaturen.
- Pensionierung ausblenden: Mit tieferem Renteneinkommen kann die Hypothek später untragbar werden.
- PK-Vorbezug ohne Plan: Er löst Steuern aus und schwächt die Altersvorsorge.
- Nur eine Bank anfragen: Konditionen und Tragbarkeitsmodelle unterscheiden sich deutlich.
Fazit
Die Tragbarkeitsrechnung ist streng, aber sinnvoll: Sie stellt sicher, dass Sie Ihr Eigenheim auch bei steigenden Zinsen halten können. Rechnen Sie selbst mit 5 Prozent Zins, 1 Prozent Nebenkosten und der Amortisation der zweiten Hypothek – dann wissen Sie, welche Objekte realistisch sind. Mindestens 20 Prozent Eigenmittel, davon die Hälfte hart, plus Kaufnebenkosten und eine Reserve sind die Basis jeder soliden Finanzierung.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
FAQ: Hypothek Tragbarkeit
Warum rechnet die Bank mit 5 Prozent Zins?
Der kalkulatorische Zins von rund 5 Prozent entspricht etwa dem langjährigen Durchschnitt der Hypothekarzinsen. Banken wollen sicherstellen, dass Sie Ihr Eigenheim auch dann noch finanzieren können, wenn die Zinsen deutlich steigen. Der tatsächlich bezahlte Zins ist meist viel tiefer und spielt für die Bewilligung keine Rolle.
Wie viel Einkommen brauche ich für eine Wohnung von einer Million?
Bei 20 Prozent Eigenmitteln und Standardannahmen brauchen Sie ein Bruttohaushaltseinkommen von rund CHF 175’000 bis 180’000 pro Jahr. Mit mehr Eigenmitteln reicht ein tieferes Einkommen. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten von einigen Prozent des Kaufpreises, die Sie aus eigenen Mitteln bezahlen müssen.
Kann ich Pensionskassengeld als Eigenkapital verwenden?
Ja, aber nur für die Hälfte der benötigten 20 Prozent. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus harten Eigenmitteln stammen, etwa Ersparnissen, Säule 3a oder Schenkungen. Ein Vorbezug aus der Pensionskasse wird besteuert und reduziert Ihre Altersleistungen, eine Verpfändung ist oft die schonendere Alternative.
Was bedeutet Amortisation der zweiten Hypothek?
Die Hypothek wird in eine erste Hypothek bis etwa zwei Drittel des Belehnungswerts und eine zweite Hypothek für den Rest aufgeteilt. Die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren, spätestens bis zur Pensionierung, zurückbezahlt werden. Das geht direkt oder indirekt über Einzahlungen in die Säule 3a.
Gilt die Tragbarkeitsregel auch für Rentner?
Ja. Bei Personen im Ruhestand oder kurz davor rechnet die Bank mit dem Renteneinkommen aus AHV, Pensionskasse und Vermögensverzehr. Weil dieses meist tiefer ist als der Lohn, müssen viele Eigentümer vor der Pensionierung die Hypothek reduzieren, um die Tragbarkeit weiterhin zu erfüllen.
Kann ich mit einem Darlehen der Eltern die Eigenmittel aufstocken?
Ein zinsloses, nachrangiges Darlehen der Eltern wird von vielen Banken als Eigenmittel akzeptiert, wenn keine festen Rückzahlungen vereinbart sind. Muss das Darlehen verzinst oder in Raten zurückgezahlt werden, belastet es die Tragbarkeit. Alternativ kommt eine Schenkung oder ein Erbvorbezug in Frage.
Quellen, Stand: November 2026
- Schweizerische Bankiervereinigung – Richtlinien Hypothekarfinanzierung
- FINMA – Selbstregulierung Hypotheken
- BSV – Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge
Redaktion Stutz Magazin – Unsere Redaktion recherchiert Finanzthemen für die Schweiz auf Basis offizieller Quellen wie ESTV, BSV, FINMA und SNB. Unsere Redaktionsrichtlinien
