Wer ein Eigenheim besitzt, versteuert den Eigenmietwert und darf im Gegenzug die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft abziehen. Dabei haben Sie jedes Jahr die Wahl: Entweder Sie ziehen eine Pauschale ab, oder Sie machen die effektiven Kosten mit Belegen geltend. Die richtige Wahl kann mehrere tausend Franken Steuern ausmachen. Hinzu kommt eine wichtige Neuerung: Der Bundesrat hat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab dann fällt bei selbstgenutztem Wohneigentum auch der Unterhaltsabzug weg. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln, zeigt, was als Unterhalt gilt, und wie Sie die verbleibenden Jahre optimal nutzen.
Inhaltsverzeichnis
- Warum Unterhaltskosten abziehbar sind
- Der Pauschalabzug
- Der effektive Abzug
- Unterhalt oder wertvermehrende Investition?
- Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten
- Praxisbeispiel: Wann lohnt sich welcher Abzug?
- Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029
- Strategie bis 2029
- Stockwerkeigentum und Vermietung
- Häufige Fehler
- Fazit
- FAQ
Warum Unterhaltskosten abziehbar sind
Im heutigen System versteuern Eigentümerinnen und Eigentümer den Eigenmietwert als fiktives Einkommen, also den Betrag, den sie bei einer Vermietung ihrer Liegenschaft erzielen könnten. Im Gegenzug dürfen sie die Kosten abziehen, die mit der Erzielung dieses Einkommens verbunden sind: die Hypothekarzinsen und die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft. Abziehbar sind Ausgaben, die den Wert der Liegenschaft erhalten, nicht aber Investitionen, die den Wert erhöhen. Dazu kommen Versicherungsprämien für das Gebäude, Verwaltungskosten und bestimmte Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz. Mehr zum Eigenmietwert im Artikel Eigenmietwert-Abschaffung.
Der Pauschalabzug
Anstelle der effektiven Kosten können Sie eine Pauschale abziehen, ohne Belege einzureichen. Bei der direkten Bundessteuer beträgt sie 10 Prozent des Eigenmietwerts bzw. des Mietertrags, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode bis zu zehn Jahre alt ist, und 20 Prozent, wenn es älter als zehn Jahre ist. Die meisten Kantone kennen ähnliche Pauschalen, teilweise mit abweichenden Sätzen oder Altersgrenzen. Mit der Pauschale sind alle Unterhaltskosten, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten abgegolten. Bei Liegenschaften, die überwiegend geschäftlich genutzt werden, ist die Pauschale in der Regel nicht zulässig.
| Alter der Liegenschaft | Pauschale (Bund) | Beispiel bei Eigenmietwert CHF 24’000 |
|---|---|---|
| bis 10 Jahre | 10 % | CHF 2’400 |
| über 10 Jahre | 20 % | CHF 4’800 |
Der effektive Abzug
Alternativ können Sie die tatsächlich angefallenen Kosten abziehen. Dazu müssen Sie alle Rechnungen aufbewahren und in einer Aufstellung einreichen. Abziehbar sind zum Beispiel Reparaturen an Dach, Fassade, Fenstern oder Heizung, der Ersatz von Haushaltgeräten wie Kühlschrank, Backofen oder Waschmaschine in gleichwertiger Ausführung, Malerarbeiten, Kosten für den Unterhalt des Gartens durch Fachleute, Gebäudeversicherungsprämien, Kaminfeger, Serviceabonnemente für Heizung oder Lift sowie Verwaltungskosten bei Stockwerkeigentum. Auch Einlagen in den Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind in vielen Kantonen abziehbar. Nicht abziehbar sind Kosten für Strom, Wasser und Heizöl für den eigenen Verbrauch sowie die eigene Arbeitsleistung. Auch Anschaffungen wie Möbel, Teppiche oder Gartenmöbel gehören nicht zum Liegenschaftsunterhalt, da sie nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind.
Sie können jedes Jahr neu entscheiden, ob Sie die Pauschale oder die effektiven Kosten abziehen. Bei der direkten Bundessteuer und in den meisten Kantonen ist dieser Wechsel ohne Einschränkungen möglich. Lohnend ist der effektive Abzug immer dann, wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als die Pauschale, typischerweise in Jahren mit grösseren Reparaturen oder Renovationen.
Unterhalt oder wertvermehrende Investition?
Die wichtigste und schwierigste Frage ist die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Ausgaben. Werterhaltend und damit abziehbar sind Arbeiten, die den bisherigen Zustand wiederherstellen, zum Beispiel der Ersatz einer alten Küche durch eine neue in ähnlicher Qualität. Wertvermehrend und damit nicht abziehbar sind Ausgaben, die den Wohnkomfort oder den Wert der Liegenschaft erhöhen, etwa ein Anbau, ein zusätzliches Badezimmer, ein neuer Wintergarten oder eine luxuriösere Ausstattung als zuvor. Bei gemischten Projekten wird oft ein Teil als Unterhalt und ein Teil als Wertvermehrung anerkannt. Viele Kantone haben dafür Ausscheidungstabellen mit Prozentsätzen. Wertvermehrende Investitionen sind aber nicht verloren: Sie erhöhen die Anlagekosten und reduzieren beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer.
Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten
Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind im heutigen System auch dann abziehbar, wenn sie wertvermehrend sind. Dazu gehören zum Beispiel Wärmedämmung, der Ersatz einer Öl- durch eine Wärmepumpe, eine Photovoltaikanlage oder Fenster mit besserer Isolation. Auch die Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind abziehbar. Bei der direkten Bundessteuer können diese Kosten, soweit sie im Jahr der Investition nicht vollständig berücksichtigt werden können, auf die zwei folgenden Steuerperioden übertragen werden. Das ist besonders bei grossen Sanierungen interessant. Prüfen Sie zudem Förderbeiträge von Bund und Kanton, etwa über das Gebäudeprogramm. Diese reduzieren allerdings die abziehbaren Kosten.
Praxisbeispiel: Wann lohnt sich welcher Abzug?
Familie Huber besitzt ein 25-jähriges Einfamilienhaus mit einem Eigenmietwert von CHF 24’000. Die Pauschale beträgt 20 Prozent, also CHF 4’800. In drei Jahren fallen unterschiedliche Kosten an:
| Jahr | Effektive Kosten | Pauschale | Optimale Wahl | Abzug |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | CHF 2’100 (Kaminfeger, Versicherung, kleine Reparaturen) | CHF 4’800 | Pauschale | CHF 4’800 |
| 2027 | CHF 28’000 (neue Fenster, Fassade streichen) | CHF 4’800 | effektiv | CHF 28’000 |
| 2028 | CHF 3’000 | CHF 4’800 | Pauschale | CHF 4’800 |
Durch den Wechsel zwischen Pauschale und effektivem Abzug kann die Familie in drei Jahren insgesamt CHF 37’600 abziehen. Hätte sie immer die effektiven Kosten angegeben, wären es nur CHF 33’100 gewesen. Vereinfachtes Beispiel; die kantonalen Regeln können abweichen.
Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029
Am 28. September 2025 haben Volk und Stände der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab dann wird der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum nicht mehr besteuert, und im Gegenzug entfallen die Abzüge für den Liegenschaftsunterhalt. Auch der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen fällt bei der direkten Bundessteuer weg; die Kantone können ihn befristet weiterführen. Der Schuldzinsabzug wird stark eingeschränkt. Für vermietete Liegenschaften bleiben die Abzüge dagegen bestehen, da dort weiterhin ein echter Mietertrag besteuert wird. Bis Ende 2028 gilt das bisherige System unverändert, inklusive Pauschal- und effektivem Abzug.
Strategie bis 2029
Da der Unterhaltsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum ab 2029 wegfällt, lohnt es sich, geplante Renovationen, Sanierungen und energetische Massnahmen wenn möglich bis Ende 2028 umzusetzen und zu bezahlen. Massgebend ist in der Regel das Datum der Rechnung bzw. der Zahlung. Beachten Sie aber, dass Handwerkerinnen und Handwerker in den kommenden Jahren stark ausgelastet sein dürften und die Preise steigen können. Planen Sie grössere Projekte deshalb frühzeitig und holen Sie mehrere Offerten ein. Verteilen Sie zudem grosse Arbeiten auf mehrere Jahre, um die Progression optimal zu brechen und in den übrigen Jahren weiterhin die Pauschale nutzen zu können. Prüfen Sie auch, ob sich eine Amortisation der Hypothek lohnt, da der Schuldzinsabzug ab 2029 wegfällt. Mehr dazu in den Artikeln Indirekte Amortisation und Hypothek verlängern.
Besonderheiten bei Stockwerkeigentum und Vermietung
Bei Stockwerkeigentum werden viele Unterhaltskosten über die Gemeinschaft abgerechnet. Ihr Anteil an den gemeinschaftlichen Unterhaltskosten, an der Verwaltung und an der Gebäudeversicherung ist abziehbar und ergibt sich aus der Jahresabrechnung der Verwaltung. Einlagen in den Erneuerungsfonds sind in vielen Kantonen und beim Bund abziehbar, sofern der Fonds ausschliesslich dem Unterhalt dient und das Geld nicht an die Eigentümer zurückfliessen kann. Werden später aus dem Fonds Arbeiten bezahlt, können diese nicht nochmals abgezogen werden. Prüfen Sie die Praxis Ihres Kantons und bewahren Sie die Abrechnungen sorgfältig auf.
Bei vermieteten Liegenschaften gelten die gleichen Grundsätze für Pauschale und effektive Kosten, der Abzug bleibt aber auch nach 2029 bestehen. Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Liegenschaften, etwa einem Zweifamilienhaus, werden die Kosten anteilig aufgeteilt. Für Ferienwohnungen, die zeitweise vermietet werden, gelten besondere Regeln; mehr dazu im Artikel Ferienwohnung kaufen.
Häufige Fehler
- Immer die Pauschale wählen: In Jahren mit grösseren Reparaturen verschenken Sie Abzüge.
- Wertvermehrung als Unterhalt deklarieren: Die Steuerverwaltung korrigiert, oft mit Rückfragen.
- Belege nicht aufbewahren: Ohne Rechnungen kein effektiver Abzug.
- Eigene Arbeitsleistung abziehen: Nur bezahlte Fremdleistungen sind abziehbar.
- Förderbeiträge vergessen: Sie reduzieren die abziehbaren Kosten.
- 2029 nicht einplanen: Danach entfällt der Abzug für selbstgenutztes Eigentum.
Fazit
Beim Liegenschaftsunterhalt haben Sie jedes Jahr die Wahl zwischen Pauschale und effektivem Abzug. In ruhigen Jahren lohnt sich meist die Pauschale von 10 bzw. 20 Prozent des Eigenmietwerts, in Jahren mit grösseren Reparaturen der effektive Abzug. Achten Sie auf die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung und bewahren Sie alle Belege auf. Da der Unterhaltsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum ab dem 1. Januar 2029 wegfällt, sollten Sie grössere Renovationen und energetische Sanierungen frühzeitig planen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
FAQ: Liegenschaftsunterhalt
Wie hoch ist der Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt?
Bei der direkten Bundessteuer 10 Prozent des Eigenmietwerts bei Gebäuden bis zehn Jahre und 20 Prozent bei älteren Gebäuden.
Kann ich jedes Jahr zwischen Pauschale und effektiven Kosten wechseln?
Ja, bei der direkten Bundessteuer und in den meisten Kantonen ist der Wechsel jedes Jahr möglich.
Ist eine neue Küche abziehbar?
Soweit sie eine alte Küche in ähnlicher Qualität ersetzt, ja. Der Mehrwert durch eine luxuriösere Ausstattung ist nicht abziehbar.
Sind energetische Sanierungen abziehbar?
Ja, im heutigen System auch wertvermehrende Energiesparmassnahmen. Beim Bund können Kosten auf zwei Folgejahre übertragen werden.
Was ändert sich ab 2029?
Der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum wird abgeschafft, und der Unterhaltsabzug entfällt.
Gilt die Abschaffung auch für vermietete Liegenschaften?
Nein. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben Mietertrag steuerbar und Unterhaltskosten abziehbar.
Quellen, Stand: November 2026
- Bundesrat – Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029
- ESTV – Liegenschaftskosten
- Fedlex – Liegenschaftskostenverordnung
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