Die indirekte Amortisation gilt seit Jahrzehnten als Steuertrick der Schweizer Wohneigentümer: Statt die Hypothek direkt zu reduzieren, zahlen sie in die Säule 3a ein und kombinieren so zwei Steuerabzüge. Mit der beschlossenen Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 verändert sich die Rechnung jedoch grundlegend. Dieser Ratgeber erklärt, wie die indirekte Amortisation funktioniert, rechnet den Vorteil im heutigen und im künftigen System durch und zeigt, für wen sie weiterhin sinnvoll bleibt.
Inhaltsverzeichnis
- Die Amortisationspflicht in der Schweiz
- Direkte und indirekte Amortisation
- Der Steuervorteil im bisherigen System
- Was sich ab 2029 ändert
- Praxisbeispiel: Vergleich vorher und nachher
- Konto, Wertschriften oder Police?
- Risiken und Nachteile
- Vorgehen bis 2029
- Häufige Fehler
- Fazit
- FAQ
Die Amortisationspflicht in der Schweiz
Nach den Mindestanforderungen der Banken, die von der FINMA als Standard anerkannt sind, muss die Hypothek innerhalb von 15 Jahren, spätestens jedoch bis zur Pensionierung, auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden. Der Teil über dieser Grenze wird als zweite Hypothek bezeichnet. Ein Beispiel: Bei einer Liegenschaft im Wert von CHF 1’000’000 und einer Hypothek von CHF 800’000 müssen innert 15 Jahren CHF 133’333 amortisiert werden, also rund CHF 8’900 pro Jahr. Die erste Hypothek bis zwei Drittel muss nicht zurückbezahlt werden, die Bank prüft aber die Tragbarkeit, insbesondere bei der Pensionierung.
Direkte und indirekte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie jedes Jahr einen Teil der Hypothek zurück. Die Schuld sinkt laufend, und damit auch die Zinskosten. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek unverändert. Stattdessen zahlen Sie den Amortisationsbetrag in ein 3a-Konto, ein 3a-Wertschriftendepot oder eine 3a-Versicherungspolice ein, das an die Bank verpfändet wird. Bei Fälligkeit wird das angesparte Guthaben zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.
| Merkmal | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
|---|---|---|
| Hypothek | sinkt jedes Jahr | bleibt gleich |
| Zinskosten | sinken | bleiben gleich |
| Abzug 3a-Einzahlungen | nur zusätzlich möglich | ja, Einzahlungen sind abziehbar |
| Schuldzinsabzug (bis 2028) | sinkt | bleibt hoch |
| Vermögenssteuer | tieferer Schuldenabzug | 3a nicht vermögenssteuerpflichtig, Schulden voll abziehbar |
| Flexibilität | Geld ist im Haus gebunden | 3a-Guthaben verpfändet |
Der Steuervorteil im bisherigen System
Bis Ende 2028 profitieren Eigentümer bei der indirekten Amortisation von einer doppelten Steuerersparnis. Erstens sind die Einzahlungen in die Säule 3a bis zum Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Zweitens bleibt die Hypothek hoch, weshalb auch die abziehbaren Schuldzinsen hoch bleiben. Hinzu kommt, dass das 3a-Guthaben während der Laufzeit nicht der Vermögenssteuer unterliegt, während die volle Hypothek als Schuld abgezogen werden kann. Bei der Auszahlung wird das 3a-Kapital zu einem reduzierten Satz besteuert.
Diesem Vorteil steht gegenüber, dass Sie auf der unveränderten Hypothek weiterhin Zinsen bezahlen, während das 3a-Guthaben – vor allem auf einem Zinskonto – oft weniger rentiert. Ob sich die indirekte Amortisation lohnte, hing deshalb immer vom Grenzsteuersatz, vom Hypothekarzins und von der Rendite der 3a-Anlage ab. Bei hohem Einkommen und tiefen Zinsen war sie meist vorteilhaft.
Was sich ab 2029 ändert
Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, dem das Stimmvolk im September 2025 zugestimmt hat und der per 1. Januar 2029 in Kraft tritt, entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum am Wohnsitz die Besteuerung des Eigenmietwerts. Gleichzeitig fällt der Abzug der Hypothekarzinsen für diese Liegenschaften weitgehend weg; für Ersterwerber ist ein befristeter, begrenzter Schuldzinsabzug vorgesehen. Für die indirekte Amortisation bedeutet das: Der zweite Steuervorteil – der hohe Schuldzinsabzug – fällt weg. Übrig bleibt der Abzug der 3a-Einzahlungen, der aber auch bei direkter Amortisation genutzt werden kann, wenn Sie zusätzlich in die Säule 3a einzahlen.
Damit wird die Frage neu gestellt: Ist es besser, die Hypothek direkt zu senken und so Zinsen zu sparen, oder das Geld in die Säule 3a zu investieren und auf eine höhere Rendite zu hoffen? Mehr zur Reform im Artikel Abschaffung des Eigenmietwerts.
Praxisbeispiel: Vergleich vorher und nachher
Beat (45) aus Wädenswil hat eine zweite Hypothek von CHF 120’000, die er in 15 Jahren amortisieren muss, also CHF 8’000 pro Jahr. Sein Grenzsteuersatz liegt bei 30 Prozent, der Hypothekarzins bei 2 Prozent. Er zahlt in jedem Fall zusätzlich den 3a-Maximalbetrag ein; die Frage ist nur, ob die Amortisation direkt oder indirekt erfolgt. Vereinfacht betrachten wir den Effekt im ersten Jahr.
| Effekt im ersten Jahr | Bisheriges System | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Zinsersparnis bei direkter Amortisation (CHF 8’000 × 2 %) | 160 | 160 |
| Wegfall Schuldzinsabzug durch direkte Amortisation (160 × 30 %) | –48 | 0 |
| Netto-Vorteil direkte Amortisation | 112 | 160 |
| Vorteil indirekte Amortisation: Rendite 3a (z. B. 3 % mit Wertschriften) | 240 | 240 |
Das vereinfachte Beispiel zeigt: Entscheidend ist der Vergleich zwischen der Rendite des 3a-Guthabens und dem Hypothekarzins. Liegt die erwartete 3a-Rendite nach Kosten über dem Hypothekarzins, kann die indirekte Amortisation auch nach 2029 vorteilhaft sein – allerdings mit Anlagerisiko. Auf einem 3a-Zinskonto mit tiefem Zins ist die direkte Amortisation ab 2029 meist die bessere Wahl. Die Werte sind Annahmen und ersetzen keine individuelle Berechnung. Steuerfolgen bei Auszahlung und Vermögenssteuer sind nicht berücksichtigt.
Konto, Wertschriften oder Police?
Für die indirekte Amortisation stehen drei Formen zur Verfügung. Ein 3a-Zinskonto ist sicher, rentiert aber oft weniger als die Hypothek kostet. Eine 3a-Wertschriftenlösung bietet langfristig höhere Renditechancen, aber Schwankungen – problematisch, wenn bei Fälligkeit die Kurse tief stehen. Eine 3a-Versicherungspolice kombiniert Sparen und Risikoschutz, ist aber meist teurer und weniger flexibel. Mehr zu den Vor- und Nachteilen im Artikel Lebensversicherung und im 3a-Vergleich.
Risiken und Nachteile
Die indirekte Amortisation hat neben steuerlichen auch praktische Nachteile. Die Schuld bleibt über Jahre hoch, was bei steigenden Zinsen die Belastung erhöht. Das verpfändete 3a-Guthaben steht nicht frei zur Verfügung. Bei Wertschriftenlösungen besteht das Risiko, dass das Guthaben bei Fälligkeit nicht für die geplante Amortisation reicht. Und bei einem Verkauf der Liegenschaft oder einer Scheidung wird die Situation komplexer, weil das Pfand gelöst und die Verteilung geregelt werden muss.
Vorgehen bis 2029: Fünf konkrete Schritte
1. Bestandesaufnahme: Klären Sie, wie hoch Ihre erste und zweite Hypothek sind, wann die Festhypotheken ablaufen und wie die Amortisation vertraglich geregelt ist. Prüfen Sie, welche 3a-Konten oder Policen an die Bank verpfändet sind.
2. Status als Ersterwerber prüfen: Wer erst kürzlich gekauft hat oder bis 2029 noch kaufen wird, kann unter Umständen vom befristeten Schuldzinsabzug für Ersterwerber profitieren. Das verändert die Rechnung für die ersten Jahre nach dem Systemwechsel.
3. Renditeerwartung festlegen: Vergleichen Sie realistisch, welche Rendite Ihr 3a-Guthaben nach Kosten erwarten lässt und wie hoch Ihr Hypothekarzins ist. Berücksichtigen Sie auch, wie gut Sie mit Schwankungen umgehen können.
4. Ablauf der Festhypothek nutzen: Ein Wechsel von indirekter zu direkter Amortisation oder eine Teilamortisation ist meist am einfachsten, wenn eine Festhypothek ausläuft. Planen Sie diese Zeitpunkte bewusst ein.
5. Unterhaltsarbeiten zeitlich planen: Bis Ende 2028 sind Unterhaltskosten noch abziehbar. Wer grössere Renovationen plant, kann sie unter Umständen vorziehen, um vom Abzug zu profitieren. Ab 2029 entfällt dieser Abzug auf Bundesebene; die Kantone können Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen noch für eine gewisse Zeit vorsehen.
Diese Schritte helfen, die Strategie rechtzeitig an das neue System anzupassen. Eine Steuerberaterin oder ein unabhängiger Finanzplaner kann die Varianten mit Ihren konkreten Zahlen durchrechnen.
Wichtig: Unabhängig von der Amortisationsform bleibt die Säule 3a eines der wirksamsten Instrumente zum Steuersparen für Erwerbstätige. Wer direkt amortisiert, sollte deshalb trotzdem weiterhin den Maximalbetrag in die Säule 3a einzahlen, sofern das Budget es erlaubt. Nur die Verpfändung an die Bank entfällt.
So bleibt das 3a-Guthaben frei verfügbar für die spätere Pensionsplanung.
Häufige Fehler
- Reform ignorieren: Ab 2029 entfällt der Schuldzinsabzug weitgehend.
- Nur auf Steuern schauen: Zinskosten und Anlagerendite sind ebenso wichtig.
- Teure Versicherungslösungen wählen: Kosten fressen den Vorteil.
- Anlagerisiko unterschätzen: Wertschriften schwanken.
- Nur ein 3a-Konto: Kein gestaffelter Bezug möglich.
- Tragbarkeit bei Pensionierung vergessen: Hohe Hypothek im Alter belastet.
Fazit
Die indirekte Amortisation war im bisherigen System für viele Eigentümer steuerlich attraktiv. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 entfällt jedoch der Vorteil des hohen Schuldzinsabzugs. Entscheidend wird künftig, ob die Rendite der 3a-Anlage nach Kosten über dem Hypothekarzins liegt. Wer konservativ auf einem Zinskonto spart, fährt mit der direkten Amortisation oft besser. Wer langfristig in Wertschriften anlegt und das Risiko trägt, kann weiterhin profitieren. Überprüfen Sie Ihre Strategie spätestens vor 2029 mit einer individuellen Berechnung.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
FAQ: Indirekte Amortisation
Was ist indirekte Amortisation?
Statt die Hypothek direkt zurückzuzahlen, zahlen Sie in ein verpfändetes 3a-Konto oder eine 3a-Police ein. Bei Fälligkeit wird das Guthaben zur Rückzahlung verwendet.
Lohnt sich die indirekte Amortisation nach 2029 noch?
Der Vorteil des hohen Schuldzinsabzugs entfällt weitgehend. Sie kann sich lohnen, wenn die 3a-Anlage langfristig mehr rentiert als die Hypothek kostet. Bei 3a-Zinskonten ist die direkte Amortisation meist günstiger.
Wie viel muss ich amortisieren?
Die Hypothek muss innert 15 Jahren, spätestens bis zur Pensionierung, auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden.
Kann ich zwischen direkter und indirekter Amortisation wechseln?
Oft ja, meist bei Ablauf einer Festhypothek. Klären Sie dies mit Ihrer Bank, da die Verpfändung angepasst werden muss.
Welche 3a-Form eignet sich für die indirekte Amortisation?
Das hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab. Zinskonten sind sicher, Wertschriftenlösungen bieten mehr Rendite mit Schwankungen. Versicherungslösungen sind meist teurer.
Was passiert mit der indirekten Amortisation beim Verkauf?
Das Pfand wird gelöst, und das 3a-Guthaben kann zur Rückzahlung der Hypothek verwendet oder weitergeführt werden, je nach Vereinbarung und neuer Wohnsituation.
Quellen, Stand: November 2026
- SBVg – Richtlinien Mindestanforderungen Hypothekarfinanzierungen
- EFD – Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung
- ESTV – Säule 3a
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