Nach jahrzehntelanger Debatte ist es entschieden: Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja der Reform der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt. Damit wird der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum abgeschafft. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin gilt das bisherige System. Doch die Abschaffung hat eine Kehrseite: Gleichzeitig fallen wichtige Abzüge weg, insbesondere für Unterhaltskosten und weitgehend für Schuldzinsen. Dieser Ratgeber erklärt, was sich ändert, wer profitiert und was Eigentümer jetzt tun sollten.
Inhaltsverzeichnis
- Das bisherige System
- Abstimmung und Zeitplan
- Was sich ab 2029 ändert
- Sonderregel für Ersterwerber
- Zweitliegenschaften und Objektsteuer
- Wer gewinnt, wer verliert?
- Renovationen: Jetzt noch abziehen?
- Hypothek amortisieren oder nicht?
- Checkliste bis 2028
- Praxisbeispiel: Vorher und nachher
- Häufige Fehler
- Fazit
- FAQ
Das bisherige System
Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, muss heute einen fiktiven Mietertrag – den Eigenmietwert – als Einkommen versteuern. Er liegt je nach Kanton meist bei 60 bis 70 Prozent der Marktmiete. Im Gegenzug dürfen Eigentümer Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Wer eine hohe Hypothek hat und viel renoviert, zahlt dadurch oft weniger Steuern als ein Mieter mit gleichem Einkommen; wer seine Hypothek weitgehend abbezahlt hat, häufig mehr.
| Position | Bis Ende 2028 |
|---|---|
| Eigenmietwert selbstgenutzte Wohnung | als Einkommen steuerbar |
| Hypothekarzinsen | abziehbar (im Rahmen der Schuldzinsregeln) |
| Unterhaltskosten | abziehbar, effektiv oder pauschal |
| Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen | abziehbar |
Abstimmung und Zeitplan
Abgestimmt wurde formell über einen Bundesbeschluss, der den Kantonen erlaubt, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften zu erheben. Damit rechtlich verknüpft war das Gesetz zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Die Vorlage wurde mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen und dem Ständemehr angenommen. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, die Neuerungen per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen, damit die Kantone genügend Zeit für die Umsetzung haben. Für die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 gilt somit noch das heutige System.
Was sich ab 2029 ändert
| Position | Ab 2029 (gemäss Reform) |
|---|---|
| Eigenmietwert selbstgenutztes Wohneigentum | entfällt |
| Unterhaltskosten selbstgenutztes Wohneigentum | nicht mehr abziehbar (Bund und Kantone) |
| Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen | beim Bund nicht mehr abziehbar; Kantone können sie befristet weiter zulassen |
| Denkmalpflegerische Arbeiten | weiterhin abziehbar |
| Private Schuldzinsen | nur noch im Verhältnis zu steuerbaren Vermögenserträgen aus vermieteten oder verpachteten Liegenschaften abziehbar |
| Vermietete Liegenschaften | Mieterträge weiterhin steuerbar, Unterhalt und Zinsen weiterhin abziehbar |
Für die meisten Eigentümer eines selbstbewohnten Hauses ohne vermietete Objekte bedeutet das: kein Eigenmietwert mehr, aber auch kein Abzug für Hypothekarzinsen und Unterhalt.
Sonderregel für Ersterwerber
Um Ersterwerbende nicht zu benachteiligen, sieht die Reform einen befristeten Schuldzinsabzug für Ersterwerber vor. Wer erstmals selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz erwirbt, darf während einer Übergangszeit von zehn Jahren einen Teil der Hypothekarzinsen abziehen. Der Abzug beträgt im ersten Jahr maximal CHF 10’000 für Ehepaare und CHF 5’000 für Alleinstehende und sinkt danach jährlich linear, bis er nach zehn Jahren wegfällt. Die genauen Modalitäten setzen Bund und Kantone im Detail um – prüfen Sie beim Kauf die dann geltende Praxis.
Zweitliegenschaften und Objektsteuer
Die Abschaffung betrifft auch selbstgenutzte Zweitliegenschaften wie Ferienwohnungen. Weil das vor allem Tourismuskantonen Einnahmen kosten würde, dürfen die Kantone neu eine besondere Liegenschaftssteuer (Objektsteuer) auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften erheben. Ob und wie hoch sie ausfällt, entscheidet jeder Kanton selbst. Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte die Entwicklung in seinem Kanton verfolgen.
Für Mieter ändert sich direkt nichts. Indirekt könnte Wohneigentum mittelfristig etwas attraktiver werden, was die Nachfrage nach Eigentumswohnungen beeinflusst.
Wer gewinnt, wer verliert?
| Situation | Tendenz nach der Reform |
|---|---|
| Eigentümer mit tiefer oder ohne Hypothek (oft Pensionierte) | profitieren deutlich |
| Eigentümer mit hoher Hypothek bei tiefen Zinsen | meist leichte Entlastung oder neutral |
| Eigentümer mit hoher Hypothek bei hohen Zinsen | können schlechter fahren, da Zinsabzug entfällt |
| Eigentümer mit regelmässig hohen Renovationskosten | verlieren den Unterhaltsabzug |
| Ersterwerber | teilweise Ausgleich durch befristeten Zinsabzug |
| Mieter | keine direkte Änderung |
Ob Sie gewinnen oder verlieren, hängt stark vom Zinsniveau ab. Bei den aktuell tiefen Zinsen – die SNB hat ihren Leitzins auf 0 Prozent gesenkt – überwiegt für die meisten Eigentümer der Wegfall des Eigenmietwerts. Steigen die Zinsen deutlich, kann sich das Verhältnis umkehren.
Renovationen: Jetzt noch abziehen?
Bis Ende 2028 können Sie Unterhaltskosten noch abziehen – ab 2029 nicht mehr. Deshalb lohnt es sich, geplante werterhaltende Renovationen zu prüfen:
- Notwendige Arbeiten vorziehen: Wer ohnehin Küche, Bad, Dach oder Heizung erneuern muss, kann die Kosten bis 2028 noch abziehen.
- Auf mehrere Jahre verteilen: Wegen der Progression ist ein Abzug verteilt auf 2026, 2027 und 2028 oft wirksamer als alles in einem Jahr.
- Energetische Sanierungen: Beim Bund fällt der Abzug ab 2029 weg; einzelne Kantone dürfen ihn befristet beibehalten.
- Nicht nur wegen der Steuer renovieren: Handwerker sind gefragt, und Preise können steigen. Planen Sie realistisch.
Wichtig: Abziehbar sind nur werterhaltende Kosten. Wertvermehrende Investitionen – etwa ein Anbau – waren auch bisher nicht als Unterhalt abziehbar.
Hypothek amortisieren oder nicht?
Bisher sprach der Zinsabzug oft gegen eine Amortisation. Ab 2029 entfällt dieses Argument für selbstgenutztes Wohneigentum. Damit wird die Rückzahlung der Hypothek attraktiver: Jeder getilgte Franken spart den vollen Zins, ohne dass ein Steuerabzug verloren geht. Gleichzeitig bleibt die indirekte Amortisation über die Säule 3a interessant, weil der 3a-Abzug bestehen bleibt. Ob Sie amortisieren oder das Geld anlegen, hängt von der erwarteten Rendite, Ihrer Liquidität und der Tragbarkeit im Alter ab. Ein Blick auf das passende Hypothekarmodell lohnt sich im Ratgeber SARON oder Festhypothek.
Checkliste für Eigentümer bis 2028
- Renovationsplan erstellen: Welche werterhaltenden Arbeiten stehen in den nächsten fünf Jahren an? Was davon lässt sich sinnvoll bis Ende 2028 erledigen?
- Offerten frühzeitig einholen: Viele Eigentümer werden ähnlich planen – Handwerker könnten knapp werden.
- Hypothekarstrategie prüfen: Laufzeiten und Amortisation auf die Zeit ab 2029 ausrichten.
- Säule 3a weiter nutzen: Der 3a-Abzug bleibt bestehen und gewinnt an Bedeutung.
- Kantonale Umsetzung verfolgen: Gerade bei Energie- und Umweltschutzabzügen sowie bei Zweitliegenschaften entscheiden die Kantone.
- Steuerrechnung simulieren: Lassen Sie sich von Ihrer Bank oder einer Steuerfachperson aufzeigen, wie sich Ihre Steuerlast 2029 verändert.
Praxisbeispiel: Vorher und nachher
Familie Müller besitzt ein Einfamilienhaus mit einem Eigenmietwert von CHF 24’000, einer Hypothek von CHF 600’000 zu 1,5 Prozent und durchschnittlichen Unterhaltskosten von CHF 6’000 pro Jahr. Ihr Grenzsteuersatz liegt bei rund 30 Prozent.
| Position | Bisher (bis 2028) | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert (Einkommen) | + CHF 24’000 | CHF 0 |
| Abzug Hypothekarzinsen | – CHF 9’000 | CHF 0 |
| Abzug Unterhalt | – CHF 6’000 | CHF 0 |
| Netto zusätzliches steuerbares Einkommen | + CHF 9’000 | CHF 0 |
| Steuerwirkung bei 30 % | ca. CHF 2’700 Steuern | CHF 0 |
Die Familie spart ab 2029 rund CHF 2’700 pro Jahr. Bei einem Hypothekarzins von 3,5 Prozent sähe es anders aus: Dann wären die Zinsabzüge von CHF 21’000 plus Unterhalt höher als der Eigenmietwert, und die Reform würde zu Mehrsteuern führen. Die Familie plant deshalb, die anstehende Dachsanierung noch 2027 und 2028 durchzuführen und danach schrittweise zu amortisieren.
Häufige Fehler
- Glauben, der Eigenmietwert falle schon jetzt weg: Bis Ende 2028 gilt das alte System.
- Renovationen ohne Plan vorziehen: Steuerersparnis allein rechtfertigt keine unnötigen Ausgaben.
- Hypothek ohne Liquiditätsreserve tilgen: Ein Notgroschen bleibt wichtig.
- Vermietete Objekte vergessen: Für sie gelten weiterhin die bisherigen Regeln.
- Ferienwohnung ignorieren: Kantone können eine neue Objektsteuer einführen.
Fazit
Der Eigenmietwert wird per 1. Januar 2029 abgeschafft – gleichzeitig entfallen die Abzüge für Unterhalt und weitgehend für Hypothekarzinsen bei selbstgenutztem Wohneigentum. Bei den aktuell tiefen Zinsen profitieren die meisten Eigentümer, besonders jene mit tiefer Hypothek. Wer Renovationen plant, kann sie bis Ende 2028 noch steuerlich nutzen. Langfristig wird die Amortisation der Hypothek attraktiver. Prüfen Sie Ihre Situation frühzeitig mit Ihrer Bank oder einer Steuerfachperson.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Details der kantonalen Umsetzung können sich noch ändern.
FAQ: Eigenmietwert-Abschaffung
Ab wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Der Bundesrat hat das Inkrafttreten der Reform auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis und mit Steuerjahr 2028 müssen Eigentümer den Eigenmietwert weiterhin versteuern und können Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten wie bisher abziehen.
Kann ich nach 2029 noch Hypothekarzinsen abziehen?
Für selbstgenutztes Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr. Private Schuldzinsen sind nur noch im Verhältnis zu Erträgen aus vermieteten oder verpachteten Liegenschaften abziehbar. Eine Ausnahme ist der befristete Abzug für Ersterwerber, der während zehn Jahren schrittweise sinkt.
Lohnt es sich, Renovationen bis 2028 vorzuziehen?
Wenn die Arbeiten ohnehin anstehen, kann es sich lohnen, sie bis Ende 2028 durchzuführen, weil Unterhaltskosten danach nicht mehr abziehbar sind. Eine Verteilung auf mehrere Jahre bricht zudem die Progression. Renovieren nur aus Steuergründen lohnt sich hingegen selten.
Was passiert mit Ferienwohnungen?
Auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften entfällt der Eigenmietwert. Die Kantone dürfen jedoch neu eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften einführen. Ob und wie hoch sie ausfällt, entscheidet jeder Kanton selbst.
Wer profitiert von der Abschaffung?
Am stärksten profitieren Eigentümer mit tiefer oder ohne Hypothek, häufig Pensionierte. Bei tiefen Zinsen profitieren auch viele andere Eigentümer. Wer eine hohe Hypothek hat und bei steigenden Zinsen hohe Zinskosten trägt, kann hingegen schlechter fahren als im bisherigen System.
Ändert sich etwas für vermietete Wohnungen?
Nein. Für vermietete Liegenschaften bleiben Mieterträge steuerbar, und Unterhaltskosten sowie Hypothekarzinsen sind weiterhin abziehbar. Die Reform betrifft nur selbstgenutztes Wohneigentum am Wohnsitz und selbstgenutzte Zweitliegenschaften.
Quellen, Stand: November 2026
- SRF – 57,7 Prozent sagen Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts
- OBT/moneycab – Inkrafttreten per 1. Januar 2029
- ESTV – Reform der Wohneigentumsbesteuerung
Redaktion Stutz Magazin – Unsere Redaktion recherchiert Finanzthemen für die Schweiz auf Basis offizieller Quellen wie ESTV, BSV, FINMA und SNB. Unsere Redaktionsrichtlinien
