Ein Chalet in den Bergen oder eine Wohnung am See: Für viele ist die eigene Ferienwohnung ein Lebenstraum. Doch der Kauf einer Zweitwohnung in der Schweiz unterscheidet sich deutlich vom Kauf eines Erstwohnsitzes. Strengere Finanzierungsregeln, das Zweitwohnungsgesetz, steuerliche Besonderheiten und hohe laufende Kosten machen eine sorgfältige Planung nötig. Dieser Ratgeber zeigt, welche Regeln gelten, wie viel Eigenkapital Sie brauchen, was Vermietung bringt und welche Kosten Sie realistisch einplanen müssen.
Inhaltsverzeichnis
- Das Zweitwohnungsgesetz
- Finanzierung: Strengere Regeln als beim Eigenheim
- Laufende Kosten realistisch planen
- Vermieten: Zusatzeinnahmen oder Zusatzaufwand?
- Steuern und Eigenmietwert-Reform
- Praxisbeispiel: Wohnung im Unterengadin
- Kauf durch Personen im Ausland
- Checkliste vor dem Kauf
- Häufige Fehler
- Fazit
- FAQ
Das Zweitwohnungsgesetz
Seit Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 und dem Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Betroffen sind viele beliebte Tourismusorte in den Alpen. Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 bereits bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren – sogenannte altrechtliche Wohnungen –, dürfen jedoch weiterhin frei als Zweitwohnungen genutzt und verkauft werden. Neubauten in diesen Gemeinden sind hingegen meist als Erstwohnungen oder touristisch bewirtschaftete Wohnungen auflagebeschränkt.
Für Käufer bedeutet das: Prüfen Sie vor dem Kauf im Grundbuch und bei der Gemeinde genau, ob die Wohnung als Zweitwohnung genutzt werden darf. Eine Wohnung mit Erstwohnungsauflage dürfen Sie nicht als Ferienwohnung nutzen. Das kann den Wert erheblich beeinflussen.
Finanzierung: Strengere Regeln als beim Eigenheim
Banken finanzieren Ferienwohnungen deutlich zurückhaltender als Erstwohnsitze. Typischerweise verlangen sie mehr Eigenkapital, oft 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises. Zudem müssen die Kosten der Ferienwohnung zusammen mit jenen des Erstwohnsitzes tragbar sein. Banken rechnen dabei mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent sowie Unterhalts- und Nebenkosten für beide Liegenschaften.
Ein wichtiger Unterschied: Pensionskassengeld und Mittel aus der Säule 3a dürfen nicht für Ferienwohnungen verwendet werden, weder als Vorbezug noch als Verpfändung. Das Eigenkapital muss vollständig aus freiem Vermögen stammen. Zudem sind die Amortisationsvorgaben oft strenger. Mehr zur Tragbarkeit im Artikel Tragbarkeit berechnen.
Laufende Kosten realistisch planen
Ferienwohnungen verursachen das ganze Jahr Kosten, auch wenn sie nur wenige Wochen genutzt werden. Dazu gehören Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Heizung, Beiträge an den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum, Unterhalt, Versicherungen, Kurtaxen und Tourismusabgaben, Gebühren für Wasser, Abwasser und Kehricht sowie in einigen Gemeinden spezielle Zweitwohnungsabgaben. Hinzu kommen Fahrten und gegebenenfalls Kosten für die Verwaltung.
| Kostenposition | Typische Bandbreite pro Jahr |
|---|---|
| Unterhalt und Erneuerungsfonds | ca. 1–1,5 % des Werts |
| Nebenkosten, Heizung, Strom | CHF 2’000–6’000 |
| Kurtaxen, Tourismus- und Zweitwohnungsabgaben | wenige Hundert bis über CHF 2’000 |
| Versicherungen | CHF 300–1’000 |
| Verwaltung, Reinigung bei Vermietung | oft 20–30 % der Mieteinnahmen |
Vermieten: Zusatzeinnahmen oder Zusatzaufwand?
Viele Käufer planen, die Ferienwohnung in der Zeit, in der sie sie nicht selbst nutzen, zu vermieten. Plattformen und lokale Vermietungsagenturen machen das einfach. Die Einnahmen hängen stark von Lage, Saison, Ausstattung und Auslastung ab. In Spitzenwochen sind hohe Preise möglich, ausserhalb der Saison stehen viele Wohnungen leer. Bedenken Sie zudem den Aufwand für Reinigung, Schlüsselübergabe, Gästekommunikation und Abnutzung sowie die Kommission der Plattformen oder Agenturen.
Wichtig: Mieteinnahmen sind als Einkommen steuerbar. Zudem gelten in manchen Gemeinden Einschränkungen für kurzfristige Vermietungen, und bei Stockwerkeigentum kann das Reglement die Vermietung regeln. Planen Sie Mieteinnahmen konservativ und nicht als Voraussetzung für die Tragbarkeit.
Steuern und Eigenmietwert-Reform
Die Ferienwohnung wird am Ort der Liegenschaft besteuert. Wer in einem anderen Kanton wohnt, wird in diesem Kanton für die Liegenschaft beschränkt steuerpflichtig und muss dort eine Steuererklärung einreichen. Der Wert der Wohnung unterliegt der Vermögenssteuer, ein allfälliger Eigenmietwert bisher der Einkommenssteuer. Hinzu kommt in vielen Kantonen eine Liegenschaftssteuer.
Mit dem vom Volk im September 2025 angenommenen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung entfällt ab 2029 der Eigenmietwert auch auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Gleichzeitig erhalten die Kantone die Möglichkeit, eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen, um Steuerausfälle in Tourismusregionen auszugleichen. Vermietete Ferienwohnungen bleiben steuerlich wie bisher: Mieteinnahmen sind steuerbar, die damit verbundenen Kosten abziehbar. Wie die Kantone die neue Objektsteuer umsetzen, ist noch nicht überall klar. Verfolgen Sie die Entwicklung in Ihrem Kanton. Mehr zur Reform im Artikel Abschaffung des Eigenmietwerts.
Praxisbeispiel: Wohnung im Unterengadin
Ein Paar aus Zürich interessiert sich für eine altrechtliche 3½-Zimmer-Wohnung im Unterengadin für CHF 750’000. Sie besitzen bereits ein Eigenheim mit einer Hypothek von CHF 600’000.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital (40 %) | CHF 300’000 aus freiem Vermögen |
| Hypothek | CHF 450’000 |
| Hypothekarzins (2 %) | CHF 9’000/Jahr |
| Unterhalt und Erneuerungsfonds | CHF 9’000/Jahr |
| Nebenkosten, Abgaben, Versicherungen | CHF 5’000/Jahr |
| Opportunitätskosten Eigenkapital (3 %) | CHF 9’000/Jahr |
| Total Kosten | ca. CHF 32’000/Jahr |
| Mögliche Mieteinnahmen netto (10 Wochen) | ca. CHF 12’000/Jahr |
| Nettokosten | ca. CHF 20’000/Jahr |
Das Paar würde die Wohnung selbst etwa acht Wochen pro Jahr nutzen. Die Nettokosten entsprechen damit rund CHF 2’500 pro Ferienwoche. Zum Vergleich: Eine gemietete Ferienwohnung in der gleichen Region kostet in der Hochsaison oft deutlich weniger. Ob sich der Kauf lohnt, hängt deshalb vor allem von der emotionalen Bedeutung, der Nutzungsintensität und einer möglichen Wertsteigerung ab. Die Zahlen sind vereinfachte Annahmen.
Kauf durch Personen im Ausland
Für Personen im Ausland gilt das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, die sogenannte Lex Koller. Ausländerinnen und Ausländer ohne Niederlassung in der Schweiz benötigen für den Erwerb einer Ferienwohnung eine Bewilligung, und die Kantone verfügen über begrenzte Kontingente. Nur in bestimmten Tourismusorten ist der Erwerb überhaupt möglich. Schweizer Bürgerinnen und Bürger, auch im Ausland wohnhaft, sowie Personen mit Niederlassungsbewilligung C sind von diesen Einschränkungen ausgenommen; für EU-/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz gelten ebenfalls Erleichterungen. Mehr für Expats im Artikel Grenzgänger und Expats.
Checkliste vor dem Kauf
Bevor Sie ein Kaufangebot abgeben, sollten Sie einige Punkte systematisch klären. Erstens den rechtlichen Status: Ist die Wohnung altrechtlich und frei als Zweitwohnung nutzbar? Gibt es Nutzungsauflagen, Vorkaufsrechte oder Dienstbarkeiten im Grundbuch? Zweitens den baulichen Zustand: Viele Ferienwohnungen in den Bergen stammen aus den 1970er- und 1980er-Jahren und stehen vor grösseren Sanierungen. Lassen Sie sich die Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen, den Stand des Erneuerungsfonds und geplante Investitionen zeigen. Ein unterdotierter Fonds bedeutet, dass bald Sonderbeiträge fällig werden.
Drittens die Lage und Erreichbarkeit: Wie lange dauert die Anreise mit Auto und öffentlichem Verkehr? Wie entwickelt sich der Ort touristisch, und wie schneesicher ist er langfristig? Gerade in tieferen Lagen kann der Klimawandel die Attraktivität im Winter verringern, während Sommertourismus an Bedeutung gewinnt. Viertens die Vermietbarkeit: Gibt es eine professionelle Vermietungsorganisation im Ort, und wie hoch ist die durchschnittliche Auslastung vergleichbarer Wohnungen?
Schliesslich sollten Sie Ihre persönliche Nutzung ehrlich einschätzen. Viele Käufer nutzen die Wohnung in den ersten Jahren intensiv, später seltener – etwa wenn die Kinder älter werden oder andere Reiseziele locken. Eine Ferienwohnung bindet Sie an einen Ort. Wer flexibel bleiben will, fährt mit gemieteten Ferienwohnungen oft günstiger und entspannter. Denken Sie auch an die Nachfolge: Soll die Wohnung in der Familie bleiben, lohnt sich frühzeitig eine erbrechtliche Regelung, damit es später nicht zu Konflikten zwischen den Erben kommt. Mehr dazu im Ratgeber Erbrecht Schweiz.
Eine Alternative für Unentschlossene ist das gemeinsame Eigentum mit Freunden oder Familie, etwa als Miteigentum mit klaren Nutzungsregeln. Das senkt die Kosten pro Partei, erfordert aber eine sorgfältige schriftliche Vereinbarung über Belegung, Kosten, Unterhalt und Ausstieg.
Lassen Sie eine solche Vereinbarung idealerweise von einer Notarin oder einem Anwalt prüfen, bevor Sie gemeinsam kaufen.
Das schafft Klarheit für alle Beteiligten.
Häufige Fehler
- Zweitwohnungsstatus nicht prüfen: Erstwohnungsauflagen verhindern die Nutzung als Ferienwohnung.
- PK- oder 3a-Geld einplanen: Für Zweitwohnungen nicht zulässig.
- Laufende Kosten unterschätzen: Kosten fallen ganzjährig an.
- Mieteinnahmen zu optimistisch planen: Auslastung schwankt stark.
- Steuern im anderen Kanton vergessen: Zusätzliche Steuererklärung und Liegenschaftssteuer.
- Reglement der Stockwerkeigentümer nicht lesen: Vermietung kann eingeschränkt sein.
Fazit
Eine Ferienwohnung in der Schweiz ist vor allem ein Lebensstil-Entscheid und selten eine gute Kapitalanlage. Sie brauchen mehr Eigenkapital als beim Eigenheim, dürfen keine Vorsorgegelder einsetzen und müssen ganzjährig Kosten tragen. Prüfen Sie den Zweitwohnungsstatus, rechnen Sie die Kosten pro Ferienwoche ehrlich aus und planen Sie Mieteinnahmen konservativ. Beachten Sie zudem die neue Objektsteuer, die Kantone mit der Eigenmietwert-Reform einführen können.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
FAQ: Ferienwohnung kaufen Schweiz
Darf ich in jeder Gemeinde eine Ferienwohnung kaufen?
Kaufen ja, nutzen nicht immer. In Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Altrechtliche Wohnungen dürfen weiterhin als Zweitwohnungen genutzt werden.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Ferienwohnung?
Meist 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises, vollständig aus freiem Vermögen. Pensionskassengeld und Säule 3a sind nicht zulässig.
Kann ich die Ferienwohnung vermieten?
Grundsätzlich ja, sofern Gemeinde und Stockwerkeigentümerreglement dies erlauben. Mieteinnahmen sind steuerbar.
Wo bezahle ich Steuern für die Ferienwohnung?
Im Kanton und in der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt. Dort werden Vermögen, Ertrag und allfällige Liegenschaftssteuern veranlagt.
Was ändert die Eigenmietwert-Abschaffung für Ferienwohnungen?
Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert auch auf selbstgenutzten Zweitwohnungen. Die Kantone können dafür eine besondere Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen.
Dürfen Ausländer eine Ferienwohnung kaufen?
Personen im Ausland ohne Niederlassung benötigen eine Bewilligung nach der Lex Koller, und die Kontingente sind begrenzt. Personen mit Wohnsitz in der Schweiz und einer entsprechenden Bewilligung sind teilweise ausgenommen.
Quellen, Stand: November 2026
Redaktion Stutz Magazin – Unsere Redaktion recherchiert Finanzthemen für die Schweiz auf Basis offizieller Quellen wie ESTV, BSV, FINMA und SNB. Unsere Redaktionsrichtlinien
