Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt mehr als nur den Kaufpreis. Notariat, Grundbuchamt, Handänderungssteuer, Schuldbrieferrichtung und weitere Gebühren summieren sich je nach Kanton auf wenige Tausend bis mehrere Zehntausend Franken. Diese Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlt werden und können nicht über die Hypothek finanziert werden. Dieser Ratgeber erklärt, welche Kosten anfallen, wie gross die kantonalen Unterschiede sind und wie Sie die Nebenkosten richtig budgetieren.
Inhaltsverzeichnis
- Die Kaufnebenkosten im Überblick
- Notariat und Beurkundung
- Grundbuchgebühren
- Handänderungssteuer: Grosse kantonale Unterschiede
- Schuldbrief und Finanzierung
- Praxisbeispiel: Gleiche Wohnung, drei Kantone
- Weitere Kosten rund um den Kauf
- Nebenkosten senken
- Häufige Fehler
- Fazit
- FAQ
Die Kaufnebenkosten im Überblick
Beim Erwerb einer Liegenschaft fallen typischerweise folgende einmalige Kosten an:
| Kostenposition | Typische Höhe | Wer bezahlt? |
|---|---|---|
| Notariat / Beurkundung | je nach Kanton Gebühr oder Promille des Kaufpreises | meist Käufer, teils geteilt |
| Grundbuchgebühr | Promillesatz oder fixe Gebühr | meist Käufer, teils geteilt |
| Handänderungssteuer | 0 bis rund 3,3 % des Kaufpreises | je nach Kanton Käufer oder geteilt |
| Schuldbrieferrichtung | Promille der Pfandsumme | Käufer |
| Schätzung, Bankgebühren | wenige Hundert Franken | Käufer |
Als grobe Faustregel rechnen Sie mit 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises, je nach Kanton. In Kantonen ohne Handänderungssteuer liegen die Kosten oft bei rund 1 Prozent, in Kantonen mit hoher Steuer deutlich darüber.
Notariat und Beurkundung
In der Schweiz muss ein Kaufvertrag für ein Grundstück öffentlich beurkundet werden. Zuständig ist je nach Kanton ein Amtsnotariat, wie in Zürich, oder ein freiberuflicher Notar, wie in vielen Westschweizer Kantonen und in Bern. Die Notarin oder der Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft die Grundlagen und beurkundet die Unterschriften. Die Kosten sind kantonal geregelt: In Kantonen mit Amtsnotariat werden oft tiefe Gebühren erhoben, bei freiberuflichen Notaren richtet sich das Honorar häufig nach einem Tarif, der vom Kaufpreis abhängt.
Die Notarin hat eine neutrale Rolle und vertritt nicht einseitig die Interessen einer Partei. Lassen Sie sich den Vertragsentwurf frühzeitig zustellen und klären Sie offene Fragen vor der Beurkundung. Wichtige Punkte sind unter anderem Gewährleistungsausschlüsse, der Zeitpunkt von Nutzen und Gefahr, Regelungen zum Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum sowie die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers.
Grundbuchgebühren
Mit dem Eintrag im Grundbuch wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer. Das Grundbuchamt erhebt dafür eine Gebühr, die meist als Promillesatz des Kaufpreises berechnet wird. Die Höhe variiert je nach Kanton. In einigen Kantonen werden Notariats- und Grundbuchgebühren gemeinsam abgerechnet. Zusätzlich fallen Gebühren für die Eintragung von Grundpfandrechten, also des Schuldbriefs, an.
Handänderungssteuer: Grosse kantonale Unterschiede
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale oder kommunale Steuer auf den Eigentumsübergang. Der Bund erhebt keine solche Steuer. Die Unterschiede zwischen den Kantonen sind gross: Einige Kantone wie Zürich, Zug, Schwyz und Uri kennen keine Handänderungssteuer, andere verlangen mehrere Prozent des Kaufpreises.
| Kanton (Beispiele) | Handänderungssteuer (ca.) |
|---|---|
| Zürich, Zug, Schwyz, Uri | keine Steuer (Gebühren fallen an) |
| Luzern | 1,5 % |
| Bern | 1,8 % |
| Waadt | 2,2 %, plus möglicher Gemeindezuschlag |
| Basel-Stadt | 3,0 % |
| Genf, Neuenburg | über 3 % |
Die Sätze sind gerundet und können sich ändern. Viele Kantone kennen Ermässigungen oder Befreiungen, etwa für selbstgenutztes Wohneigentum, für Ersterwerber bis zu einem bestimmten Kaufpreis oder bei Handänderungen innerhalb der Familie und im Erbgang. Erkundigen Sie sich beim Grundbuchamt oder der Steuerverwaltung Ihres Kantons nach den aktuellen Regeln.
Schuldbrief und Finanzierung
Für eine Hypothek verlangt die Bank als Sicherheit einen Schuldbrief, der im Grundbuch eingetragen wird. Besteht bereits ein Schuldbrief auf der Liegenschaft, kann dieser oft übernommen werden, was Kosten spart. Muss ein neuer Schuldbrief errichtet oder ein bestehender erhöht werden, fallen Notariats- und Grundbuchgebühren auf der Pfandsumme an. In einigen Kantonen ist die Errichtung von Schuldbriefen teuer, weshalb sich eine Klärung vor dem Kauf lohnt.
Wichtig für die Finanzierung: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht. Sie müssen sie zusätzlich zum Eigenkapital von mindestens 20 Prozent aus eigenen Mitteln bezahlen. Wer das bei der Planung vergisst, gerät kurz vor dem Kauf in Liquiditätsengpässe. Mehr dazu im Ratgeber Tragbarkeit und Eigenkapital berechnen.
Praxisbeispiel: Gleiche Wohnung, drei Kantone
Wir vergleichen die Kaufnebenkosten für eine Eigentumswohnung zum Preis von CHF 900’000 mit einem neuen Schuldbrief über CHF 720’000. Die Werte sind vereinfachte Schätzungen, um die Grössenordnung zu zeigen, und berücksichtigen keine Ermässigungen.
| Position | Zürich (CHF) | Bern (CHF) | Basel-Stadt (CHF) |
|---|---|---|---|
| Handänderungssteuer | 0 | 16’200 | 27’000 |
| Notariat und Grundbuch Kauf | ca. 2’500 | ca. 5’000 | ca. 4’500 |
| Schuldbrieferrichtung | ca. 1’500 | ca. 3’000 | ca. 3’000 |
| Total (ca.) | 4’000 | 24’200 | 34’500 |
| In % des Kaufpreises | ca. 0,4 % | ca. 2,7 % | ca. 3,8 % |
Der Unterschied zwischen den Kantonen kann also über CHF 30’000 betragen – ein Betrag, der zusätzlich zum Eigenkapital bereitstehen muss. In Basel-Stadt und Bern gelten für selbstgenutztes Wohneigentum unter bestimmten Bedingungen Ermässigungen, die die Kosten deutlich senken können. Prüfen Sie diese Möglichkeiten im Einzelfall.
Weitere Kosten rund um den Kauf
Neben den eigentlichen Kaufnebenkosten sollten Sie weitere Ausgaben einplanen: Kosten für eine unabhängige Bauexpertise oder Schätzung, Umzugskosten, Anschaffungen für die neue Wohnung, allfällige Renovationen vor dem Einzug sowie die Gebäudeversicherung, die in vielen Kantonen obligatorisch ist. Bei Stockwerkeigentum kann zudem eine Einlage in den Erneuerungsfonds verlangt werden. Planen Sie zusätzlich eine Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Reparaturen ein. Wer kurz nach dem Kauf eine neue Heizung braucht, ist froh um ein Polster. Mehr zur Gesamtrechnung im Artikel Mieten oder kaufen.
Denken Sie auch an die Grundstückgewinnsteuer, die beim Verkauf einer Liegenschaft auf dem Gewinn erhoben wird. Sie betrifft zwar den Verkäufer, doch in vielen Kantonen haftet die Käuferschaft subsidiär oder es besteht ein gesetzliches Pfandrecht. Deshalb wird im Kaufvertrag meist geregelt, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die Steuerbehörde überwiesen oder sichergestellt wird.
So senken Sie die Kaufnebenkosten
Ganz vermeiden lassen sich die Nebenkosten nicht, aber es gibt einige Hebel. Der wichtigste ist die Prüfung von Ermässigungen. Mehrere Kantone gewähren für selbstgenutztes Wohneigentum einen Freibetrag oder eine Reduktion der Handänderungssteuer, oft gekoppelt an Bedingungen wie eine Mindestwohndauer. Wer die Liegenschaft innerhalb weniger Jahre wieder verkauft oder vermietet, muss die Ermässigung unter Umständen zurückzahlen. Erkundigen Sie sich vor der Beurkundung beim zuständigen Amt, welche Unterlagen nötig sind, damit die Ermässigung gewährt wird.
Ein zweiter Hebel ist die Übernahme bestehender Schuldbriefe. Ist die Liegenschaft bereits mit einem Schuldbrief in ausreichender Höhe belastet, kann dieser vom Verkäufer an den Käufer bzw. an dessen Bank übertragen werden. So entfallen die Kosten für eine Neuerrichtung. Klären Sie dies frühzeitig zwischen Verkäufer, Notariat und Bank.
Drittens lohnt sich ein Blick auf die Aufteilung der Kosten im Kaufvertrag. Gesetzlich ist oft festgelegt, wer welche Kosten trägt, doch innerhalb des gesetzlichen Rahmens sind Verhandlungen möglich, insbesondere bei Gebühren. In einem Käufermarkt lassen sich Verkäufer manchmal auf eine Kostenteilung ein. Viertens können Sie bei freiberuflichen Notaren nach dem Tarif fragen und die Kosten im Voraus offerieren lassen.
Schliesslich sollten Sie die Wahl des Wohnorts nicht ausblenden: Wer zwischen zwei Gemeinden in verschiedenen Kantonen schwankt, kann mit den Nebenkosten und den späteren Steuern einen spürbaren Unterschied machen. Einen Überblick über steuergünstige Orte bietet unser Artikel Steuergünstigste Gemeinden.
Zur Budgetierung empfiehlt sich eine einfache Faustregel: Planen Sie in Kantonen ohne Handänderungssteuer rund 1 Prozent, in Kantonen mit Steuer rund 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten ein. Ergänzen Sie diesen Betrag um eine Reserve für Umzug und erste Anschaffungen. So vermeiden Sie böse Überraschungen beim Notartermin.
Die Bank verlangt den Nachweis dieser Mittel meist schon bei der Finanzierungszusage, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.
Halten Sie die Belege sorgfältig fest.
Häufige Fehler
- Nebenkosten nicht budgetieren: Sie können nicht über die Hypothek finanziert werden.
- Kantonale Unterschiede unterschätzen: Je nach Kanton mehrere Prozent des Kaufpreises.
- Ermässigungen nicht prüfen: Viele Kantone kennen Erleichterungen für Eigennutzer.
- Bestehenden Schuldbrief nicht übernehmen: Neue Schuldbriefe kosten zusätzlich.
- Vertragsentwurf nicht prüfen: Gewährleistung und Steuerregelungen genau lesen.
- Keine Reserve einplanen: Erste Reparaturen kommen oft schneller als erwartet.
Fazit
Die Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz betragen je nach Kanton rund 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Den grössten Unterschied macht die Handänderungssteuer, die in Kantonen wie Zürich, Zug oder Schwyz entfällt und in Basel-Stadt oder Genf mehrere Prozent beträgt. Planen Sie diese Kosten zusätzlich zum Eigenkapital ein, prüfen Sie Ermässigungen und klären Sie die Übernahme bestehender Schuldbriefe frühzeitig.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
FAQ: Nebenkosten Hauskauf Schweiz
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in der Schweiz?
Je nach Kanton zwischen rund 1 und 5 Prozent des Kaufpreises. Den grössten Anteil macht die Handänderungssteuer aus, sofern sie erhoben wird.
Welche Kantone erheben keine Handänderungssteuer?
Unter anderem Zürich, Zug, Schwyz und Uri. Einige weitere Kantone erheben statt einer Steuer nur Gebühren. Grundbuch- und Notariatsgebühren fallen aber überall an.
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Das ist kantonal geregelt. Meist bezahlt die Käuferschaft, in einigen Kantonen wird die Steuer zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Vertraglich kann eine andere Aufteilung vereinbart werden.
Kann ich die Nebenkosten über die Hypothek finanzieren?
In der Regel nicht. Banken verlangen, dass die Kaufnebenkosten zusätzlich zum Eigenkapital aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich abziehbar?
Beim Kauf nicht als Einkommensabzug. Sie können aber beim späteren Verkauf als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Bewahren Sie die Belege auf.
Was kostet ein neuer Schuldbrief?
Die Kosten hängen vom Kanton und der Pfandsumme ab und betragen meist einige Promille. Wer einen bestehenden Schuldbrief übernehmen kann, spart diese Kosten.
Quellen, Stand: November 2026
- ESTV – Steuerinformationen Handänderungssteuer
- Comparis – Handänderungssteuer nach Kanton
- Notariate des Kantons Zürich
Redaktion Stutz Magazin – Unsere Redaktion recherchiert Finanzthemen für die Schweiz auf Basis offizieller Quellen wie ESTV, BSV, FINMA und SNB. Unsere Redaktionsrichtlinien
