Der hypothekarische Referenzzinssatz ist für Millionen Mieterinnen und Mieter in der Schweiz eine der wichtigsten Zahlen überhaupt. Sinkt er, haben Mietende unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf eine Mietzinssenkung – doch diese erfolgt nicht automatisch. Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 auf dem historischen Tiefststand von 1,25 Prozent und wurde seither bei jeder Quartalsmitteilung bestätigt. Wer einen Mietvertrag hat, der noch auf einem höheren Satz basiert, kann womöglich mehrere Hundert Franken pro Jahr sparen. Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie Ihren Anspruch prüfen und durchsetzen.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist der Referenzzinssatz?
- Entwicklung und aktueller Stand
- Haben Sie Anspruch auf eine Senkung?
- So berechnen Sie die mögliche Senkung
- Praxisbeispiel: Mieterin Lea aus Bern
- Vorgehen Schritt für Schritt
- Was gilt, wenn der Referenzzinssatz steigt?
- Musterbrief
- Häufige Fehler
- Fazit
- FAQ
Was ist der Referenzzinssatz?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein schweizweit einheitlicher Wert, der seit 2008 die früher kantonal unterschiedlichen Hypothekarzinssätze im Mietrecht ersetzt. Er wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert und basiert auf dem Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen der Schweizer Banken. Dieser Durchschnitt wird auf den nächsten Viertelprozentpunkt kaufmännisch gerundet. Weil der Durchschnitt auch viele ältere, langfristige Hypotheken enthält, reagiert der Referenzzinssatz nur langsam auf Veränderungen am Zinsmarkt.
Im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass die Kosten des Vermieters die Miete bestimmen. Sinken die Finanzierungskosten, sollen die Mietenden davon profitieren, steigen sie, darf der Vermieter die Miete erhöhen. Der Referenzzinssatz dient dabei als Massstab.
Entwicklung und aktueller Stand
Nach vielen Jahren mit 1,25 Prozent stieg der Referenzzinssatz infolge der Zinswende im Juni 2023 auf 1,50 und im Dezember 2023 auf 1,75 Prozent. Mit den Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank sank er wieder: im März 2025 auf 1,50 Prozent und am 2. September 2025 auf 1,25 Prozent. Seither ist er unverändert geblieben, auch bei der Mitteilung vom September 2026. Er bleibt auf diesem Niveau, solange der Durchschnittszinssatz zwischen 1,13 und 1,37 Prozent liegt. Die nächste Publikation ist für den 1. Dezember 2026 angekündigt.
| Gültig ab | Referenzzinssatz |
|---|---|
| 2. Juni 2023 | 1,50 % |
| 2. Dezember 2023 | 1,75 % |
| 3. März 2025 | 1,50 % |
| 2. September 2025 | 1,25 % |
| bis mindestens Dezember 2026 | 1,25 % |
Haben Sie Anspruch auf eine Senkung?
Entscheidend ist, auf welchem Referenzzinssatz Ihre aktuelle Miete basiert. Diese Angabe finden Sie im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung. Basiert Ihre Miete auf 1,50 oder 1,75 Prozent, können Sie grundsätzlich eine Senkung verlangen. Basiert sie bereits auf 1,25 Prozent, besteht kein Anspruch.
Allerdings darf der Vermieter die Senkung mit anderen Kostenfaktoren verrechnen: Er kann geltend machen, dass die Teuerung gestiegen ist – 40 Prozent der Teuerung seit der letzten Anpassung dürfen überwälzt werden – und dass die allgemeinen Unterhalts- und Betriebskosten zugenommen haben, oft mit einer Pauschale von 0,5 bis 1 Prozent pro Jahr. Zudem können wertvermehrende Investitionen berücksichtigt werden. Deshalb fällt die Senkung in der Praxis oft kleiner aus als der reine Zinseffekt.
Bei Indexmieten und Staffelmieten gilt der Referenzzinssatz nicht; hier richtet sich die Miete nach dem Landesindex der Konsumentenpreise bzw. nach den vereinbarten Staffeln. Auch bei befristeten Verträgen gelten besondere Regeln.
So berechnen Sie die mögliche Senkung
Nach der Verordnung über die Miete gilt bei einem Referenzzinssatz unter 5 Prozent: Jede Senkung um 0,25 Prozentpunkte berechtigt zu einer Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent. Umgekehrt darf bei einer Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte die Miete um 3 Prozent steigen.
| Basis Ihrer Miete | Senkung auf 1,25 % | Zinsbedingte Reduktion |
|---|---|---|
| 1,50 % | 1 Schritt | 2,91 % |
| 1,75 % | 2 Schritte | ca. 5,66 % |
| 2,00 % | 3 Schritte | ca. 8,40 % |
Von diesem Wert ziehen Sie die vom Vermieter geltend gemachte Teuerung und Kostensteigerung ab. Online-Rechner des Mieterverbands oder des BWO helfen bei der genauen Berechnung.
Praxisbeispiel: Mieterin Lea aus Bern
Lea zahlt für ihre 3½-Zimmer-Wohnung CHF 1’900 Nettomiete pro Monat. Die letzte Mietzinsanpassung erfolgte im April 2024 auf Basis eines Referenzzinssatzes von 1,75 Prozent. Sie verlangt eine Anpassung an den aktuellen Satz von 1,25 Prozent.
| Position | Wert |
|---|---|
| Zinsbedingte Senkung (1,75 % → 1,25 %) | –5,66 % |
| Teuerungsausgleich (40 % von ca. 0,6 % Teuerung) | +0,24 % |
| Allgemeine Kostensteigerung (Pauschale, z. B. 0,5 % p. a. über rund 2,5 Jahre) | +1,25 % |
| Nettoreduktion | ca. –4,2 % |
| Neue Nettomiete | ca. CHF 1’820 |
| Ersparnis pro Jahr | ca. CHF 960 |
Die Teuerungswerte und Kostenpauschalen sind vereinfachte Annahmen. In der Praxis rechnet man die Prozentsätze oft multiplikativ, und die Vermieterin kann andere Kostensteigerungen belegen. Trotzdem zeigt das Beispiel: Ein Gesuch kann sich deutlich lohnen.
Vorgehen Schritt für Schritt
- Basis prüfen: Suchen Sie im Mietvertrag oder in der letzten Anpassung den Referenzzinssatz und den Stand des Landesindexes.
- Anspruch berechnen: Nutzen Sie einen Online-Rechner oder die Tabelle oben.
- Schriftliches Gesuch: Senden Sie dem Vermieter einen eingeschriebenen Brief und verlangen Sie die Senkung auf den nächsten Kündigungstermin. Vorlagen bieten die Mieterverbände.
- Antwort abwarten: Der Vermieter hat 30 Tage Zeit zu antworten.
- Schlichtungsbehörde: Lehnt der Vermieter ab oder antwortet nicht, können Sie innert 30 Tagen die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen anrufen. Das Verfahren ist kostenlos.
Wichtig: Ein Gesuch um Mietzinssenkung ist kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung als Reaktion auf ein berechtigtes Begehren ist anfechtbar. Viele Mietende scheuen trotzdem den Schritt aus Sorge um das Verhältnis zur Vermieterschaft. Ein sachlicher, höflicher Brief ist meist der beste Weg.
Was gilt, wenn der Referenzzinssatz steigt?
Steigt der Referenzzinssatz, darf der Vermieter die Miete erhöhen, und zwar um 3 Prozent pro Viertelprozentpunkt, zuzüglich Teuerung und Kostensteigerung. Die Erhöhung muss mit einem amtlichen Formular mitgeteilt werden und kann bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Einige Analysten erwarten einen Anstieg frühestens 2027; verlässliche Prognosen gibt es aber nicht. Wer eine Erhöhung erhält, sollte prüfen, ob frühere Senkungen korrekt weitergegeben wurden. Mehr zur Planung der Wohnkosten im Artikel Fixkosten senken.
Musterbrief für das Senkungsbegehren
Ein Senkungsbegehren muss keine bestimmte Form haben, sollte aber schriftlich und eingeschrieben erfolgen. Der folgende Text dient als Orientierung; passen Sie ihn an Ihre Situation an.
Sehr geehrte Damen und Herren
Gemäss Mitteilung des Bundesamts für Wohnungswesen beträgt der hypothekarische Referenzzinssatz seit dem 2. September 2025 1,25 Prozent. Der Mietzins für meine Wohnung an der [Adresse] basiert gemäss letzter Anpassung vom [Datum] auf einem Referenzzinssatz von [x] Prozent. Gestützt auf Art. 270a OR verlange ich deshalb eine entsprechende Senkung des Nettomietzinses per nächstem Kündigungstermin, dem [Datum].
Ich bitte Sie, mir innert 30 Tagen mitzuteilen, ob Sie meinem Begehren entsprechen. Sollten Sie Gegenforderungen wie Teuerung oder Kostensteigerungen geltend machen, bitte ich Sie, diese zu beziffern und zu belegen.
Freundliche Grüsse
Bewahren Sie eine Kopie des Briefs und den Einschreibebeleg auf. Hat Ihr Mietverhältnis mehrere Mieterinnen oder Mieter, etwa bei Ehepaaren oder Wohngemeinschaften, sollten alle unterschreiben. Antwortet die Vermieterschaft nicht oder lehnt sie das Begehren ab, haben Sie ab Ablauf der 30-tägigen Antwortfrist weitere 30 Tage Zeit, um die Schlichtungsbehörde anzurufen.
Ein Tipp für Neumieterinnen und Neumieter: Wer eine Wohnung neu bezieht, kann den Anfangsmietzins unter bestimmten Voraussetzungen innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung anfechten, etwa bei Wohnungsnot oder wenn die Miete deutlich höher ist als beim Vormieter. In einigen Kantonen muss der Vermieter den Vormietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen.
Wenn Sie unsicher sind, lohnt sich eine Mitgliedschaft im Mieterverband: Mitglieder erhalten Rechtsberatung, Musterbriefe und Unterstützung bei Verfahren vor der Schlichtungsbehörde. Die Mitgliederbeiträge sind im Vergleich zur möglichen Ersparnis meist gering.
Auch Hauseigentümerverbände bieten Vermietern Beratung an, was Verhandlungen auf Augenhöhe erleichtert.
Ein sachliches Gespräch löst viele Fälle ohne Verfahren.
Häufige Fehler
- Abwarten: Senkungen erfolgen nicht automatisch, Sie müssen sie verlangen.
- Falsche Basis: Massgebend ist der Satz der letzten Anpassung, nicht des Vertragsabschlusses.
- Fristen verpassen: Gesuch auf den nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist.
- Nur per E-Mail: Ein eingeschriebener Brief schafft Beweis.
- Gegenforderungen nicht prüfen: Lassen Sie sich Kostensteigerungen belegen.
- Schlichtungsbehörde scheuen: Das Verfahren ist kostenlos und oft erfolgreich.
Fazit
Der Referenzzinssatz liegt seit September 2025 bei 1,25 Prozent. Wer eine Miete auf Basis von 1,50 oder 1,75 Prozent bezahlt, kann eine Senkung verlangen – auch wenn Teuerung und Kostensteigerungen den Effekt teilweise aufheben. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag, berechnen Sie den Anspruch und reichen Sie ein schriftliches Gesuch ein. Bei Ablehnung hilft die kostenlose Schlichtungsbehörde.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
FAQ: Referenzzinssatz und Mietzinssenkung
Wie hoch ist der Referenzzinssatz aktuell?
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt seit dem 2. September 2025 1,25 Prozent und wurde seither bestätigt, zuletzt im September 2026. Die nächste Mitteilung des BWO ist für den 1. Dezember 2026 vorgesehen.
Wird meine Miete automatisch gesenkt?
Nein. Sie müssen die Senkung schriftlich beim Vermieter verlangen. Viele Vermieter geben Senkungen nicht von sich aus weiter.
Um wie viel sinkt die Miete pro Viertelprozent?
Bei einem Referenzzinssatz unter 5 Prozent um 2,91 Prozent pro Senkung um 0,25 Prozentpunkte, abzüglich zulässiger Teuerung und Kostensteigerung.
Kann mir der Vermieter kündigen, wenn ich eine Senkung verlange?
Eine Kündigung als Reaktion auf ein berechtigtes Begehren ist missbräuchlich und kann innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden.
Gilt der Referenzzinssatz für alle Mietverträge?
Nein, nicht für Index- und Staffelmieten. Bei diesen gelten die vertraglich vereinbarten Anpassungsmechanismen.
Was kostet das Schlichtungsverfahren?
Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen ist in der Regel kostenlos.
Quellen, Stand: November 2026
- BWO – Hypothekarischer Referenzzinssatz
- Medienmitteilung BWO, September 2026
- Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband
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