Eine SARON-Hypothek ist variabel verzinst und folgt dem Schweizer Referenzzins SARON, eine Festhypothek hat einen fixen Zins über eine feste Laufzeit von meist 2 bis 15 Jahren. Solange der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank bei 0 % liegt, ist die SARON-Hypothek in der Regel günstiger. Dafür tragen Sie das Risiko steigender Zinsen. Die Festhypothek bietet Planungssicherheit, kostet aber meist einen Aufschlag. Welche Variante passt, hängt von Ihrer Risikofähigkeit, Ihrem Budget und Ihrer Zinserwartung ab.
Hier erfahren Sie, wie die beiden Modelle funktionieren, wo die Zinsen 2026 stehen und wie Sie mit einer Mischstrategie das Risiko verteilen.
Inhaltsverzeichnis
- So funktioniert die SARON-Hypothek
- So funktioniert die Festhypothek
- Wo die Zinsen 2026 stehen
- SARON oder Festhypothek im Vergleich
- Rechenbeispiel: Familie Gerber, Thun
- Die Mischstrategie
- Tragbarkeit
- So entscheiden Sie richtig
- Hypothek verlängern oder wechseln
- Häufige Fehler
- Fazit
- Häufige Fragen
So funktioniert die SARON-Hypothek
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und ist der Referenzzinssatz für den Schweizer Franken. Er wird täglich aus Geldmarktgeschäften berechnet und bewegt sich eng am Leitzins der SNB. Seit 2022 hat er den früheren Libor abgelöst.
Der Zins Ihrer SARON-Hypothek setzt sich aus zwei Teilen zusammen:
- SARON-Basiszins – in der Regel als Durchschnitt über drei Monate berechnet, bei vielen Banken mindestens 0 %.
- Marge der Bank – ein fester Aufschlag, abhängig von Bank, Belehnung und Bonität.
Die meisten SARON-Hypotheken werden mit einer Rahmenlaufzeit von zwei bis fünf Jahren abgeschlossen. Innerhalb dieser Laufzeit passt sich der Zins laufend an. Viele Banken erlauben einen Wechsel in eine Festhypothek jederzeit.
So funktioniert die Festhypothek
Bei der Festhypothek vereinbaren Sie einen fixen Zinssatz für eine feste Laufzeit, typischerweise 2, 5, 7, 10 oder 15 Jahre. Der Zins bleibt unabhängig von der Marktentwicklung gleich. Die Höhe richtet sich nach den Swapsätzen – also nach den Zinserwartungen des Marktes für die jeweilige Laufzeit – plus der Marge der Bank.
Wichtig: Eine vorzeitige Auflösung ist meist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich, etwa bei einem Hausverkauf. Diese kann je nach Zinsentwicklung und Restlaufzeit mehrere Tausend Franken betragen.
Wo die Zinsen 2026 stehen
Die SNB hat ihren Leitzins im Juni 2025 auf 0 % gesenkt und ihn seither unverändert gelassen, zuletzt bei der geldpolitischen Lagebeurteilung im Juni 2026. Entsprechend liegt der SARON nahe bei null. Viele Ökonomen rechnen für 2026 mit einem unveränderten Leitzins.
| Hypothekenart | Typischer Zinsbereich 2026* | Zinsrisiko |
|---|---|---|
| SARON-Hypothek | ca. 0,7–1,3 % | Hoch – folgt dem Leitzins |
| Festhypothek 5 Jahre | ca. 1,0–1,6 % | Kein Zinsrisiko während der Laufzeit |
| Festhypothek 10 Jahre | ca. 1,5–1,9 % | Kein Zinsrisiko während der Laufzeit |
*Richtwerte aus Marktübersichten 2026. Die Konditionen hängen stark von Bank, Belehnung und Bonität ab. Vergleichen Sie immer mehrere Offerten.
SARON oder Festhypothek im Vergleich
| Kriterium | SARON-Hypothek | Festhypothek |
|---|---|---|
| Zinskosten bei stabilen Zinsen | Meist tiefer | Meist höher |
| Planungssicherheit | Tief | Hoch |
| Profitiert von sinkenden Zinsen | Ja | Nein |
| Risiko bei steigenden Zinsen | Voll | Erst bei der Verlängerung |
| Flexibilität | Hoch, Wechsel in Festhypothek oft jederzeit | Tief, Vorfälligkeitsentschädigung |
| Geeignet für | Eigentümer mit finanziellem Polster | Knappes Budget, Sicherheitsbedürfnis |
Historisch war die variable bzw. Geldmarkt-Hypothek über lange Zeiträume meist günstiger als Festhypotheken. Es gab aber Phasen wie 2022 und 2023, in denen die Zinsen innert kurzer Zeit stark stiegen und SARON-Kunden deutlich mehr bezahlen mussten.
Rechenbeispiel: Familie Gerber, Thun
Die Gerbers finanzieren ein Einfamilienhaus mit einer Hypothek von CHF 700’000. Sie vergleichen zwei Szenarien über fünf Jahre.
| Variante | Annahme | Zinskosten pro Jahr | Total 5 Jahre |
|---|---|---|---|
| Festhypothek 5 Jahre | 1,3 % fix | CHF 9’100 | CHF 45’500 |
| SARON, Zinsen bleiben stabil | 0,9 % (SARON 0 % + Marge) | CHF 6’300 | CHF 31’500 |
| SARON, Leitzins steigt ab Jahr 3 auf 1 % | 0,9 % / 0,9 % / 1,9 % / 1,9 % / 1,9 % | CHF 6’300–13’300 | CHF 52’500 |
Bleiben die Zinsen stabil, spart die SARON-Hypothek rund CHF 14’000 in fünf Jahren. Steigt der Leitzins ab dem dritten Jahr auf 1 %, kostet sie rund CHF 7’000 mehr als die Festhypothek. Die Gerbers fragen sich deshalb: Könnten wir Zinskosten von über CHF 13’000 pro Jahr tragen? Weil ihr Budget das zulässt, wählen sie eine Mischung. Vereinfachte Beispielrechnung ohne Amortisation und Steuereffekte.
Die Mischstrategie
Statt alles auf eine Karte zu setzen, können Sie die Hypothek in Tranchen aufteilen, etwa:
- 50 % SARON für tiefe Zinskosten und Flexibilität
- 25 % Festhypothek 5 Jahre
- 25 % Festhypothek 10 Jahre für langfristige Sicherheit
Durch unterschiedliche Laufzeiten werden nie alle Tranchen gleichzeitig fällig. Das reduziert das Risiko, die ganze Hypothek in einem Hochzinsumfeld verlängern zu müssen. Nachteil: Bei einem Bankwechsel sind Sie an die längste Laufzeit gebunden, wenn alle Tranchen bei derselben Bank liegen.
Tragbarkeit: Mit 5 % rechnen die Banken
Unabhängig davon, welche Hypothek Sie wählen: Banken prüfen bei der Vergabe die sogenannte Tragbarkeit. Dabei rechnen sie nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von meist rund 5 %, dazu Amortisation und Nebenkosten von etwa 1 % des Immobilienwerts. Diese Kosten sollten höchstens rund einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Diese vorsichtige Rechnung schützt Sie davor, sich mit einem günstigen SARON-Zins eine Immobilie zu kaufen, die bei steigenden Zinsen nicht mehr finanzierbar wäre. Nutzen Sie sie auch für Ihre eigene Entscheidung zwischen SARON und Festhypothek.
So entscheiden Sie richtig
Stellen Sie sich diese Fragen:
- Risikofähigkeit: Könnten Sie die Zinskosten auch bei einem Hypothekarzins von 3 bis 4 % noch tragen?
- Risikobereitschaft: Schlafen Sie ruhig, wenn die Zinsen steigen?
- Zinserwartung: Rechnen Sie mit stabilen, sinkenden oder steigenden Zinsen?
- Pläne: Wollen Sie das Haus in einigen Jahren verkaufen oder umbauen?
- Amortisation: Wie wollen Sie die Hypothek reduzieren – direkt oder indirekt über die Säule 3a?
Wer knapp kalkuliert hat, sollte die Sicherheit einer Festhypothek bevorzugen. Wer ein Polster hat und flexibel bleiben will, profitiert oft von SARON. Mehr Grundlagen im Ressort Immobilien & Hypotheken.
Hypothek verlängern oder wechseln
Läuft eine Festhypothek aus, sollten Sie sechs bis zwölf Monate vorher Offerten einholen. Viele Banken bieten Forward-Hypotheken an, mit denen Sie einen Zins für eine spätere Ablösung sichern – gegen einen Zuschlag. Vergleichen Sie Banken, Versicherungen und Pensionskassen, die ebenfalls Hypotheken vergeben. Ein Wechsel kostet meist wenig, kann aber über die Laufzeit Tausende Franken sparen.
Häufige Fehler
- Nur auf den aktuellen Zins schauen: Entscheidend ist, ob Sie auch höhere Zinsen tragen könnten.
- Alle Tranchen gleichzeitig fällig: Erhöht das Risiko bei der Verlängerung.
- Keine Offerten vergleichen: Margen unterscheiden sich zwischen Anbietern deutlich.
- Vorfälligkeitsentschädigung unterschätzen: Wer verkaufen will, sollte keine lange Festhypothek abschliessen.
- Verlängerung zu spät angehen: Unter Zeitdruck verhandeln Sie schlechter.
- Kleingedrucktes übersehen: SARON-Hypotheken haben teils Mindestzinsen, Bindungsfristen oder Bankwechsel-Hürden.
Fazit: SARON oder Festhypothek ist eine Frage der Tragbarkeit
Bei der Frage SARON oder Festhypothek gibt es keine allgemeingültige Antwort. Im aktuellen Umfeld mit Leitzins 0 % ist die SARON-Hypothek meist günstiger, die Festhypothek bietet dafür Sicherheit gegen steigende Zinsen.
Unsere Empfehlung: Rechnen Sie Ihre Wohnkosten mit einem Zins von 3 bis 4 % durch. Halten Sie diese Belastung aus, ist eine SARON-Hypothek oder eine Mischung mit SARON-Anteil sinnvoll. Wenn nicht, sichern Sie sich mit Festhypotheken mit gestaffelten Laufzeiten ab. Holen Sie immer mehrere Offerten ein.
Häufige Fragen zu SARON und Festhypothek
Was ist der SARON?
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und ist der Referenzzinssatz für den Schweizer Franken. Er wird von der SIX täglich aus tatsächlichen Geldmarktgeschäften berechnet und orientiert sich eng am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Seit 2022 hat er den Libor als Basis für variable Hypotheken abgelöst.
Kann ich von SARON in eine Festhypothek wechseln?
Bei den meisten Banken ja, oft jederzeit und ohne Gebühr innerhalb der Rahmenlaufzeit. Umgekehrt ist ein Wechsel von einer Festhypothek in eine SARON-Hypothek vor Ablauf meist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Prüfen Sie die Bedingungen im Vertrag.
Wie hoch ist der Zins einer SARON-Hypothek aktuell?
Mit einem Leitzins von 0 % liegt der SARON nahe bei null. Der Zins der Hypothek entspricht dann im Wesentlichen der Marge der Bank, häufig im Bereich von etwa 0,7 bis 1,3 %. Die genaue Höhe hängt von Bank, Belehnung und Bonität ab.
Wie lange sollte die Laufzeit einer Festhypothek sein?
Das hängt von Ihren Plänen ab. Wer langfristig im Eigenheim bleiben und Sicherheit will, wählt längere Laufzeiten. Wer in einigen Jahren verkaufen oder umbauen könnte, wählt kürzere Laufzeiten, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Gestaffelte Laufzeiten verteilen das Zinsrisiko.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wird eine Festhypothek vor Ablauf aufgelöst, verlangt die Bank eine Entschädigung für entgangene Zinserträge. Ihre Höhe hängt von der Restlaufzeit und davon ab, wie sich die Zinsen seit Abschluss entwickelt haben. Sind die Zinsen gesunken, kann die Entschädigung mehrere Tausend Franken betragen.
Wann sollte ich eine auslaufende Hypothek verlängern?
Beginnen Sie sechs bis zwölf Monate vor Ablauf mit dem Vergleich von Offerten. Viele Banken bieten Forward-Hypotheken an, mit denen Sie den Zins im Voraus sichern können. Holen Sie Angebote von mehreren Banken, Versicherungen oder Pensionskassen ein und verhandeln Sie mit Ihrer bisherigen Bank.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Zinsangaben sind Richtwerte und können sich jederzeit ändern.
Quellen, Stand: November 2026
- Schweizerische Nationalbank: Geldpolitische Lagebeurteilung
- SIX: SARON
- PostFinance: Hypothekarzinsprognose
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